State pensando di guadagnare qualche soldino in più affittando un appartamento o una casetta che non abitate? Bene! Prima di procedere con la locazione del vostro immobile vi consiglio di fare le giuste valutazioni per non incorrere in errori che possono causarvi problemi o semplici dispiaceri futuri. Questa breve guida vi fornirà le informazioni necessarie per fare questo passo con la massima serenità.
A differenza dei grossi gruppi immobiliari, quando é un privato ad affittare una casa, questa piccola rendita mensile è spesso fonte di sostentamento, necessaria per riuscire a pagare il mutuo della casa più grande in cui si é trasferito con la famiglia, per pagare l’università ad un figlio fuori sede, o altro, per cui diventa necessario non incappare in situazioni spiacevoli.
Prima di dare ad altri l’uso della propria abitazione è bene fare un elenco di cose da valutare prima di affittare casa.
- Valutare lo stato dell’appartamento;
- stabilire il prezzo del canone;
- Scegliere la tipologia di contratto;
- Stesura e registrazione;
- Trovare l’inquilino giusto.
1 Valutare lo stato dell’appartamento
Se la casa è stata abitata per un lungo periodo dallo stesso inquilino o è disabitata da anni, prima di darla nuovamente in locazione, occorre verificare lo stato di conservazione delle murature e degli impianti elettrici ed idraulici a norma di legge ed in possesso dell’attestato di prestazione energetica.
Che sia un appartamento o una casa indipendente, bisogna affidarsi a più di un professionista in grado di assicurare le reali condizioni dell’immobile. E’ necessario verificare il funzionamento e lo stato degli impianti elettrici ed idraulici. Stesso controllo va effettuato al condizionatore se presente ed all’impianto citofonico.
Occorre controllare lo stato delle strutture portanti, se sono presenti infiltrazioni di acqua, muffe o crepe devono essere sistemate pavimenti e rivestimenti devono essere in buono stato, le porte e finestre devono chiudere perfettamente e le serrature devono essere funzionanti.
E’ bene dare in locazione solo abitazioni in buono stato di conservazione e perfettamente abitabili, per non incorrere in rimostranze da parte dell’inquilino che, per non pagare la pigione, dichiara l’immobile insalubre per se e la sua famiglia.
Inoltre l’appartamento, salvo accordi diversi va consegnato all’inquilino perfettamente imbiancato e pulito.
Se decidete di fare una locazione ammobiliata, dovete verificare anche lo stato degli arredi e degli eventuali elettrodomestici. E’ buona norma fare un elenco degli arredi presenti da allegare al contratto.
2 Stabilire il prezzo del canone
Altro punto importante prima di affittare casa, è stabilire un prezzo congruo da chiedere per concedere in uso la vostra casa.
Per stabilire un valore di mercato equo, potete dare un’occhiata sugli annunci immobiliari delle varie agenzie di zona o che trovate sui tanti motori di ricerca presenti su internet. Ovviamente dovete considerare immobili simili al vostro sia come dimensioni che come stato d’uso e zona.
Il prezzo del canone dipende anche dal tipo di contratto che intendete sottoscrivere; se pensate di fare un contratto concordato per avere diritto a delle agevolazioni in termini di tasse, il prezzo dovrete calcolarlo in base a dei parametri messi a disposizione dal vostro Comune.
3 Scegliere la tipologia del contratto
La scelta del tipo di contratto da sottoscrivere dipende molto anche dal tipo di immobile che si va ad affittare e dalla località ove esso è ubicato.
Va da se che in una città d’arte o in una località con finalità turistiche sottoscrivere contratti brevi o turistici permette di guadagnare di più rispetto al un comunissimo contratto 4+4 ad una famiglia. Così come in una città universitaria è più vantaggioso affittare agli studenti fuori sede.
Ad ogni modo, nel nostro ordinamento è possibile sottoscrivere le seguenti tipologie di contratto:
- a canone libero;
- canone concordato;
- transitorio;
- per studenti;
- turistico;
- affitto breve.
Trovate maggiori informazioni qui sulla scelta del tipo contratto da sottoscrivere.
4 Stesura e registrazione del contratto
La legge italiana prevede per i contratti di locazione la forma scritta e la registrazione del contratto entro trenta giorni dalla sottoscrizione.
Per entrambe, stesura e registrazione, potete avvalervi dei servizi offerti da agenti immobiliari esperti o da organizzazioni immobiliari, o fare tutto da soli.
In quest’ultimo caso dovete sapere che in un contratto di locazione, per essere ritenuto valido, devono essere contenuti alcuni elementi importanti quali:
- tipo di contratto;
- identificazione delle parti;
- dati dell’immobile;
- durata del contratto;
- canone corrisposto;
- data e firma del contratto;
- dichiarazione APE.
Potete approfondire questo argomento leggendo i punti indispensabili del contratto.
Inoltre andando sull‘area documenti di suggerimentimmobiliari potete scaricare gratuitamente fac-simile dei vari tipi di contratto.
Qualsiasi tipo di contratto di locazione, ad eccezione dei contratti brevi inferiore ai 30 giorni, vanno registrati presso l’agenzia delle entrate o telematicamente sul loro sito entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, mediante presentazione di modello RLI compilato, modello F24 elide pagato ed un numero congruo di marche da bollo. Nel caso optiate per la cedolare secca, marche da bollo e F24 non vanno pagati.
Vi ricordo infine che per tutti le tipologie di contratto è possibile aderire alla cedolare secca.
5 Trovare l’inquilino giusto
Ultimo punto trattato, ma non di minor importanza, anzi direi un aspetto fondamentale, è trovare un inquilino affidabile sia per come tiene l’appartamento sia nei pagamenti.
Per verificare la solvibilità dell’inquilino il proprietario dell’immobile ha il diritto, riconosciuto dalla legge, di richiedere il Modello Unico o l’ultima busta paga per verificare la sua capacità di reddito.
Si possono chiedere informazioni sulla persona e sulla sua affidabilità agli ex proprietari, o alle agenzie immobiliari con cui l’interessato ha avuto a che fare nel tempo.
Tutto questo deve essere fatto per avere la certezza che l’interessato sia in grado di sostenere le spese relative all’affitto ed alle spese condominiali a lui spettanti, così come concordato dal contratto.
Per non incorrere in morosità da parte dell’inquilino è bene applicare la “regola di un terzo”. Mi spiego meglio, il canone mensile che può pagare l’inquilino deve essere pari o inferiore ad un terzo delle sue entrate. Vi faccio un esempio, se fra marito e moglie percepiscono duemila euro di stipendio la pigione mensile non deve superare i 650€.
Se non si rispetta questo rapporto difficilmente l’inquilino sarà in grado di pagare sempre l’affitto o sarà costretto a condizioni di vita difficili.
I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se avete domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti oppure inviarmi una mail. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!
