QUALE TIPO DI CONTRATTO D’AFFITTO SCEGLIERE

Districarsi nel mondo della contrattualistica non è sempre facile, con questa breve guida cercherò di aiutarvi a scegliere quale tipo di contratto di affitto faccia al caso vostro.
Quello che generalmente tutti, agenti immobiliari compresi, chiamiamo AFFITTO in realtà , secondo il codice civile, è una LOCAZIONE.

Cos’è una locazione, penso sia chiaro a tutti. È un contratto nel quale il proprietario dell’immobile (locatore) cede il suo immobile in uso, per un determinato lasso di tempo, ad un’altra persona ovvero l’inquilino (conduttore) dietro pagamento di una somma di denaro prestabilita. (art 1571 c.c.)
Fatta questa breve premessa vi dico subito che per il nostro ordinamento esistono ben 5 tipologie di contratti di locazione.

Elementi indispensabili

Prima di andare a dettagliare i vari tipi di contratto vi elenco i punti fondamentali che devono essere presenti i tutti i contratti perché essi siano validi.

– identificazioni delle parti: i dati di riconoscimento sia del proprietario che dell’inquilino (nome cognome, data nascita residenza e codice fiscale)
identificazione dell’immobile : dati catastali
durata del contratto giorno di inizio e giorno di fine
determinazione del canone annuale
il deposito cauzionale: quante mensilità si danno di cauzione

– data di stipula : giorno della firma del contratto indispensabile

Vi spiegherò tutto in modo dettagliato prossimamente per ora continuiamo coi i tipi di contratto

  1. Contratto a canone libero (o ordinario)
    2. Contratto a canone concordato (o convenzionato)
    3. Contratto transitorio
    4. Contratto per studenti universitari
    5. Contratto uso foresteria

Quale scegliere? Cerchiamo di valutarli insieme e capire qual è il più adatto alle vostre esigenze.

Contratto a canone libero (o più semplicemente chiamato 4+4)

Questo contratto è di gran lunga il più utilizzato e prende il nome dal fatto che la determinazione del canone di locazione viene stabilito liberamente tra le parti, ovvero proprietario ed inquilino.

Esso è regolato dalla legge 431 del 1998, (che ha sostituito in parte la legge 392 del 1978 meglio conosciuta come legge equo-canone) e prevede, per essere valido la forma scritta e la sua registrazione presso l’ufficio del registro competente.

Come anticipato il canone viene stabilito di comune accordo fra le parti ma la  sua durata è stabilita dalla legge ovvero quattro anni rinnovabili obbligatoriamente per altri quattro. Questo non vuol dire che l’inquilino è obbligato a rimanere per tutta la durata del contratto, no, se la vostra situazione cambia o semplicemente non vi trovate bene in quell’immobile potete spedire una raccomandata al proprietario sei mesi prima ( o quanto stabilito nel contratto) e siete liberi di lasciare l’immobile.

Diversa è invece la posizione del proprietario che non può mandar via l’inquilino prima che siano passati otto anni di contratto a meno che non rientri nei casi previsti dalla legge ad esempio il subentro del proprietario o di un suo parente entro il secondo grado nell’immobile oggetto di locazione, per cui può richiedere la restituzione dell’immobile allo scadere del quarto anno oppure se l’inquilino è moroso.

Spese di registrazione e imposte

La legge prevede che ogni contratto sia registrato in questo caso l’ imposta di registro  è del 2% sul canone annuo. Ad ogni copia del contratto va apposto un bollo  da €16.00 ogni cento righe di contratto (solitamente le copie registrate sono tre in quanto una se la trattiene l’ufficio del registro, una per il proprietario ed una per l’inquilino) e devono avere la stessa data del contratto oppure antecedente. Se è successiva l’ufficio competente può farvi pagare una sanzione per cui state attenti.

L’imposta di registro invece va pagata entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto.
N.B. ho detto 30 giorni non un mese, perché abbiamo mesi da 31 giorni e per il fisco il trentunesimo giorno scatta la multa. Mi raccomando!

L’imposta di registro va pagata ogni anno e sempre entro 30 giorni dalla scadenza annuale del contratto a meno che il proprietario non abbia optato per l’opzione così detta “cedolare secca” che vedremo in seguito.

Fiscalmente il proprietario paga l’ Irpef (per il proprietario) sull’85% del canone di locazione, mentre l’inquilino ha diritto ad una detrazione fiscale di € 300,00 se il suo reddito complessivo non supera i 15.493,71€, se il loro reddito è superiore ma comunque inferiore ai 30.987,41€ potranno usufruire di una detrazione di € 150,00

NB tutto quanto riportato riguardo spese ed imposte non è valido se il proprietario a optato per il regime fiscale detto “cedolare secca” di cui vi parlerò prossimamente.

Contratto a canone concordato ( o convenzionato 3+2)

Anche questo tipo di contratto è regolato dalla legge 431/98.
Questo contratto, che io definisco impropriamente un mix fra equo canone e contratto libero, può essere stipulato solo nei comuni ad alta densità abitativa vedi qui se il tuo Comune appartiene a questa lista.

elenco comuni alta densità 2017

A differenza del contratto libero, qui il canone di locazione viene quantificato in base a dei parametri diversi da Comune a Comune e quasi tutte le condizioni contrattuali sono già stabilite da un documento che prende il nome di “Accordo Territoriale”. Questo accordo territoriale è stato stabilito in accordo, appunto, fra le varie organizzazioni sindacali degli inquilini, dei proprietari ed i Comuni e  stabilisce la durata, il rinnovo, l’importo del canone, i criteri di aggiornamento ISTAT, le clausole di recesso anticipato, la ripartizione degli oneri accessori, ecc. del contratto.

In questo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore rispetto a quello a libero mercato ma sia i proprietari che gli inquilini godono di agevolazioni fiscali non trascurabili.

Per la determinazione del canone di affitto le organizzazioni ed un responsabile del comune hanno suddiviso innanzitutto il territorio comunale in zone urbane con caratteristiche simili e servizi, ad esempio distanza dal centro, mezzi di trasporto pubblico, aree verdi pubbliche, servizi scolastici e sanitari. Poi hanno diviso gli immobili per tipologia ovvero categoria e classe catastale ed infine in base a determinati parametri e dotazioni dell’immobile vengono dati dei punti.

In base alla zona, alla tipologia ed al punteggio assegnato viene determinato un valore minimo e massimo cioè un prezzo a mq su cui si andrà a calcolare il canone di affitto annuo e mensile.

La durata è molto più breve, tre anni rinnovabile per altri due ( anche per questo vale l’art3 l.431/98 e la possibilità di recesso da parte dell’inquilino).

Vantaggi fiscali:

Come tutti i contratti anche questo prevede la forma scritta e va registrato entro 30 giorni.

Il primo vantaggio fiscale si ha già dalla registrazione in quanto l’imposta di registro, l’imposta è sempre del 2% ma si calcola sul 70% dell’importo del canone annuo e non sull’intero importo il che vuol dire che il 2% si riduce di fatto all’1,4%. Questa riduzione è prevista anche per le annualità successive.
La spesa dei bolli è uguale per tutti i tipi di contratto per cui €16,00 ogni 100 righe per ogni copia.

Per quanto riguarda l’irpef ,  il proprietario la paga in misura ridotta pari al 66.5%  anzichè l’85%
inoltre vi è un’agevolazione sull’IMU del 25% del valore dell’imposta, ma questa va e viene a secondo di chi governa al momento del suo pagamento. Mi spiego meglio, quando nacque questo tipo di contratto prevedeva appunto una riduzione dell’ICI (allora si chiamava così) del 25% poi governi successivi hanno tolto questa agevolazione e si pagava la tassa per intero ed  ora è stata reintrodotta l’agevolazione per cui si paga il 25% in meno. Finché dura!

Gli inquilini che adibiscono la casa locata a loro abitazione principale hanno diritto ad una detrazione irpef pari ad € 495,80 se il loro reddito complessivo non supera i 15.493,71€, se il loro reddito è superiore ma comunque inferiore ai 30.987,41€ potranno usufruire di una detrazione di € 247,90.

per cui a conti fattii questo tipo di contratto ha diversi vantaggi, il primo una durata contrattuale inferiore e poi tutti i vantaggi fiscali sia per i proprietari che per gli inquilini

NB  anche per questo contratto tutto quanto riportato riguardo spese ed imposte non è valido se il proprietario a optato per il regime fiscale detto “cedolare secca” .

ATTENZIONE : questo contratto, per essere valido, deve essere stipulato attenendosi strettamente alle condizioni previste dall’ “Accordo Territoriale”, rispettare i parametri ed i requisiti previsti, il calcolo del canone deve essere corretto e i modelli utilizzati devo essere quelli giusti. Per cui qualora optiate per questo contratto vi invito o a rivolgervi presso le organizzazioni sindacali oppure all’ ufficio delle politiche abitative del vostro comune per avere la modulistica e le informazioni necessarie.

Contratto transitorio

Per soddisfare le esigenze di locazione per brevi periodi è stata introdotta questa forma di contratto. La durata di questo contratto non può essere inferiore ad 1 mese e non superiore a 18 mesi. Al termine del periodo stabilito nel contratto questo cessa automaticamente senza necessità di nessuna comunicazione, ma se si volesse proseguire il contratto alle stesse condizioni, in quanto sono ancora in essere i requisiti di transitorietà, occorre attivarsi per il rinnovo e conseguente prosecuzione della locazione.

Per essere valido un contratto transitorio deve prevedere una clausola contrattuale che determini l’esigenza di transitorietà da parte del proprietario locatore o dell’inquilino conduttore ad esempio motivi di lavoro. L’esigenza abitativa “transitoria” dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto come previsto dal decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002 all’art. 2 comma 4 e 5 stabilisce che: «I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2 comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento alle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso in cui le esigenze transitorie vengano meno».

Qual’ora decadano le condizioni della transitorietà il contratto si trasforma in contratto libero.
La determinazione del canone ricalca i termini del calcolo per i contratti convenzionati nei comuni ad alta densità di abitazione mentre per gli altri Comuni è a canone libero.

Contratto per studenti universitari

Anche questo contratto è regolato dalle norme previste per i contratti a canone concordato. La durata va da un minino di 6 mesi ad un massimo di 36.

La determinazione del canone è vincolata dagli accordi territoriali.

Lo studente intestatario del contratto deve essere uno studente fuori sede e deve dimostrarlo tramite idonea documentazione e può essere stipulato solo nei comuni dove sono presenti facoltà universitarie.

Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità.

Questo tipo di contratto beneficia della agevolazioni fiscali previste per i contratti concordati.

ATTENZIONE: è diffusa l’abitudine da parte dei proprietari locatori applicare un canone di affitto determinato liberamente senza seguire i parametri degli accordi territoriali, in tal caso il contratto è nullo e lo studente può rivolgersi ad un legale per ottenere il rimborso del canone di locazione pagato in eccesso.

Contratto uso foresteria

A differenza dei contratti di cui abbiamo appena parlato che sono regolati dalla L. 431/98, questo contratto è regolato direttamente dal Codice Civile agli articoli 1571 e seguenti in quanto ricade nelle locazioni completamente libere.

Questo contratto si ha quando una società di capitali SRL O SpA prende in affitto una o più abitazioni per metterle a disposizione di dipendenti, soci o collaboratori.

A differenza degli altri contratti questo prevede tre parti, il locatore, il rappresentante legale della società di capitali e coloro che abiteranno l’immobile.

Gli abitanti dell’immobile possono cambiare durante il periodo locazione in base alle esigenze dell’azienda.

Essendo un contratto completamente libero tutte le clausole contrattuali, canone durata ecc. vengono concordate liberamente fra le parti. L’unico vincolo che mette la legge è una durata inferiore ai 30 anni.

Vantaggi fiscali: al locatore viene applicata una deduzione del reddito pari al 5% del reddito del canone di locazione, mentre la società conduttrice può dedurre interamente il canone di locazione pagato in base alle legge 388 del 2000 se il dipendente ha risieduto presso l’immobile per un periodo di almeno 3 anni e vi ha preso residenza.

Conclusioni

Orientarsi fra tanti tipi di contratti non è facile, spero che in queste sintesi sia riuscita a darvi le linee guida da valutare al momento di scegliere quale contratto sottoscrivere.

Sicura di non essere state esaustiva nei prossimi articoli  analizzeremo insieme più dettagliatamente ogni singola tipologia e come anticipato sopra la nuova forma fiscale della cedolare secca.

Per ora vi saluto ricordandovi che per qualsiasi dubbio o richiesta specifica potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio qui sotto.
Se ritenete che questo articolo interessante e se pensate che possa essere utile a qualche vostro amico o conoscete condividetelo.

A lunedì prossimo ciao

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