QUALE TIPO DI CONTRATTO D'AFFITTO SCEGLIERE

QUALE TIPO DI CONTRATTO D’AFFITTO SCEGLIERE

Districarsi nel mondo della contrattualistica della locazione non è sempre facile, come vedremo, esistono diverse tipologie di contratto fra le quali scegliere in base alle esigenze di conduttore e locatore. può sembrare una cosa difficile, ma in realtà, è più semplice di quello che si pensi perché il legislatore, per ogni tipo di contratto, ha messo chiari paletti da seguire per fare la scelta più corretta.

Complice la crisi economica conseguente alla pandemia che da un anno ha colpito il nostro paese, per alcune famiglie italiane, affittare una casa è diventata l’unica soluzione .Per sapere come cercare casa in affitto senza i servizi offerti da un’agenzia immobiliare, vi invito a leggerei miei consigli utili per chi cerca casa in affitto

Con questa breve guida vedremmo nel dettaglio tutti i tipi di contratto d’affitto che si possono stipulare.

Prima di addentrarci nel cuore dell’argomento é doverosa una piccola precisazione. 
Quello che generalmente tutti noi, agenti immobiliari compresi, chiamiamo “affitto” in realtà, secondo il codice civile, è una locazione.

La locazione, penso sia chiaro a tutti; é un contratto nel quale il proprietario dell’immobile (locatore) cede il suo immobile in uso, per un determinato lasso di tempo, ad un’altra persona ovvero l’inquilino (conduttore) dietro pagamento di una somma di denaro prestabilita. (art 1571 c.c.).

Elementi indispensabili di un contratto

Prima di andare a dettagliare i vari tipi di contratto che si possono utilizzare vi elenco brevemente i punti fondamentali che ogni contratto deve contenere per essere considerato valido:

  • identificazioni delle parti, il contrato deve contenere i dati anagrafici sia del proprietario che dell’inquilino (nome cognome, luogo e data nascita, luogo di residenza e codice fiscale);
  • identificazione dell’immobile, vanno inseriti l’indirizzo esatto, il piano, l’interno e i dati catastali;
  • durata del contratto con giorno di inizio e giorno di fine;
  • determinazione del canone annuale, ogni contratto deve contenere l’importo esatto che il conduttore deve corrispondere annualmente al locatore per l’uso dell’immobile e come viene corrisposto;
  • il deposito cauzionale, va indicata la forma e l’importo della garanzia data al locatore. Questa può essere in denaro o per mezzo di fidejussione;
  • data di stipula;
  • firma del contratto, di entrambe le parti é indispensabile per sancire la validità. 

Potete approfondire questo argomento leggendo i punti indispensabili del contratto.

Ora veniamo al tema centrale di questo approfondimento. La legislazione italiana prevede diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo fra i quali scegliere:

  • canone libero (o ordinario);
  • canone concordato (o convenzionato);
  • transitorio;
  • per studenti universitari;
  • breve;
  • ad uso foresteria.

Contratto a canone libero

Questo contratto, conosciuto anche come “contratto 4+4”, è di gran lunga il più utilizzato e prende il nome dal fatto che la determinazione del canone di locazione viene stabilito liberamente tra le parti, ovvero proprietario ed inquilino.

Esso è regolato dalla legge 431 del 1998, (che ha sostituito in parte la legge 392 del 1978 meglio conosciuta come legge equo-canone).

Come per tutti i tipi di contratto, anche il contratto a canone libero, per essere ritenuto valido necessita di forma scritta e deve essere registrato entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione presso un ufficio dell’agenzia delle entrate o per via telematica.

Come accennato il canone viene stabilito di comune accordo fra le parti. L’importo stabilito deve essere dichiarato nel contratto e devono essere indicate anche le modalità con cui viene pagato.

La sua durata è stabilita dalla legge ovvero quattro anni rinnovabili per altri quattro. Mi spiego meglio. La legge prevede che il proprietario alla prima scadenza del contratto, se non rientra in casi particolari (esempio necessità di abitare l’immobile sua o di un famigliare entro il secondo grado di parentela) non può chiedere all’inquilino di lasciare l’immobile. Diversa è invece la posizione dell’inquilino che può interrompere il rapporto locatizio dandone comunicazione almeno sei mesi primi per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno.

Aspetti fiscali del contratto a canone libero

Fiscalmente il proprietario paga l’Irpef sull’85% del canone di locazione a meno che non abbia optato per il regime fiscale “cedolare secca” che segue una tassazione diversa.

L’inquilino ha diritto ad una detrazione fiscale di € 300,00 se il suo reddito familiare complessivo non supera i 15.493,71€, detrazione che si abbassa a 150,00€ se il reddito è superiore a questa cifra ma inferiore ai 30.987,41€.

Il contratto a canone libero paga un’ imposta di registro è del 2% sul canone annuo e va pagata ogni anno a meno che il contratto non sia a cedolare secca.

Contratto a canone convenzionato


Il contratto a canone convenzionato, denominato anche a canone concordato, agevolato o concertato, è un mix fra i vecchi contratti a equo canone e quelli a contratto libero.

Questo tipo di contratto, regolato dalla legge 431/98, può essere stipulato solo nei Comuni ad alta densità abitativa.

A differenza del contratto libero, qui il canone di locazione viene quantificato in base a dei parametri stabiliti dal Comune in concertazione con le organizzazioni sindacali. Oltre al canone anche le condizioni contrattuali sono già stabilite da un documento che prende il nome di “Accordo Territoriale”

La durata, il rinnovo, l’importo del canone, i criteri di aggiornamento ISTAT, le clausole di recesso anticipato, la ripartizione degli oneri accessori, e quant’altro sono stabiliti dall’accordo territoriale.

Per la determinazione del canone di affitto le organizzazioni ed un responsabile del comune suddividono il territorio comunale in zone urbane con caratteristiche e servizi simili simili, ad esempio distanza dal centro, mezzi di trasporto pubblico, aree verdi, servizi scolastici e sanitari. Poi dividono gli immobili per tipologia ovvero categoria e classe catastale ed infine in base a determinati parametri e dotazioni dell’immobile vengono dati dei punti.

In base alla zona, alla tipologia ed al punteggio assegnato viene determinato un valore minimo e massimo cioè un prezzo a mq su cui si andrà a calcolare il canone di affitto annuo e mensile.

La durata è di tre anni rinnovabile per altri due.

Agevolazioni fiscali del contratto a canone concordato

Da un lato il locatore che sottoscrive questo contratto può chiedere un canone calmierato, inferiore a quello che potrebbe percepire facendo un contratto a canone libero, dall’altro beneficia di alcune agevolazioni fiscali:

  • Imposta di registro ridotta, calcolata sul 70% del canone annuo e non sull’intero importo;
  • la tassazione, ai fini dell’Irpef il canone che viene calcolato al 66,5%, mentre se si adotta il regime fiscale a cedolare secca l’imposta da pagare è pari al 10% del canone annuo;
  • riduzione dell’IMU.

Anche gli inquilini godono di detrazioni fiscali maggiori, pari a  € 495,80 se il loro reddito complessivo non supera i 15.493,71€, se il loro reddito è superiore ma comunque inferiore ai 30.987,41€ potranno portare in detrazione € 247,90.

Contratto transitorio

Per soddisfare le esigenze di locazione per periodi non troppo lunghi, è stato introdotto il contratto transitorio, la cui durata non può essere inferiore ad 1 mese e non superiore a 18 mesi. Al termine del periodo stabilito nel contratto questo cessa automaticamente senza necessità di nessuna comunicazione, ma se si volesse proseguire il contratto alle medesime condizioni, si può procedere al rinnovo della locazione. Il rinnovo può essere eseguito una sola volta.

Il canone di locazione mensile del contratto transitorio viene stabilito tramite gli accordi territoriali previsti per la locazione a canone concordato

Per essere valido un contratto transitorio deve essere in forma scritta e registrato, ma deve prevedere anche una clausola contrattuale che determina l’esigenza di transitorietà da parte del proprietario locatore o dell’inquilino conduttore.

L’esigenza abitativa “transitoria” del conduttore dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto come previsto dal decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002 all’art. 2 comma 4 e 5 stabilisce che:

«I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2 comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento alle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso in cui le esigenze transitorie vengano meno».

Rientrando negli accordi territoriali il locatore che sottoscrive un il contratto transitorio beneficia delle stesse riduzioni di imposta previste per i contratti a canone concordato.

Contratto per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è regolato dalle norme previste per i contratti a canone concordato.

La durata va da un minino di 6 mesi ad un massimo di 36.

La determinazione del canone è vincolata dagli accordi territoriali.

Il contratto di locazione per studenti universitari può essere intestato e sottoscritto solo per studenti fuori sede, caratteristica che va dimostrata tramite idonea documentazione e può essere stipulato solo nei Comuni ove sono presenti sedi universitarie o ad essi limitrofi.

Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità.

E’ vietata la sublocazione

Questo tipo di contratto beneficia della agevolazioni fiscali previste per i contratti concordati.

ATTENZIONE: è diffusa l’abitudine da parte dei proprietari locatori di applicare un canone di locazione determinato liberamente senza seguire i parametri degli accordi territoriali, in tal caso il contratto per studenti universitari è nullo e lo studente può rivolgersi ad un legale per ottenere il rimborso del canone di locazione pagato in eccesso. Nulla vieta al locatore di adottare un contratto a canone “libero” ma la durata deve essere di quattro anni rinnovabile.

Contratto breve

Il contratto di locazione breve ad uso abitativo è l’ultimo entrato nel panorama contrattualistico italiano ed è stato introdotto dal D.L. 50/2017.

Si tratta di un contratto studiato per regolamentare gli affitti brevi, quelli cioè sotto i 30 giorni. In questo tipo di contratto rientrano anche gli affitti turistico ricettivi (B&B e case vacanza).

Questo contratto avendo una durata sotto i 30 giorni non necessita di alcuna registrazione, ma è consigliata la forma scritta.

Il canone è liberamente stabilito fra le parti e deve essere emessa regolare ricevuta, con aggiunta della tassa di soggiorno dove richiesta.

Il locatore deve comunicare i dati dell’ospite sul portale della polizia alloggiati.it entro 24 ore dal suo arrivo.

Questo tipo di locazione sottostà a quanto previsto nelle leggi sul turismo regionale.

Contratto ad uso foresteria

A differenza dei contratti di cui abbiamo appena parlato che sono regolati dalla L. 431/98, il contratto ad uso foresteria è regolato direttamente dal Codice Civile agli articoli 1571 e seguenti in quanto ricade nelle locazioni completamente libere.

Questo contratto si ha quando una società di capitali SRL O SpA prende in affitto una o più abitazioni per metterle a disposizione di dipendenti, soci o collaboratori.

A differenza degli altri contratti questo prevede tre parti, il locatore, il rappresentante legale della società di capitali e coloro che abiteranno l’immobile.

Gli abitanti dell’immobile possono cambiare durante il periodo locazione in base alle esigenze dell’azienda.

Essendo un contratto completamente libero tutte le clausole contrattuali, canone durata ecc. vengono concordate liberamente fra le parti. L’unico vincolo che mette la legge è una durata inferiore ai 30 anni.

Vantaggi fiscali: al locatore viene applicata una deduzione del reddito pari al 5% del reddito del canone di locazione, mentre la società conduttrice può dedurre interamente il canone di locazione pagato in base alle legge 388 del 2000 se il dipendente ha risieduto presso l’immobile per un periodo di almeno 3 anni e vi ha preso residenza.

I miei consigli per ora si fermano qui. Se volete condividere con noi la vostra esperienza in merito, oppure se avete dubbi in merito o richieste specifiche potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio qui sotto. Inoltre potete condividere con noi una vostra esperienza in merito

Barbara Togni

Collaboratrice dal 1997 di un noto gruppo immobiliare a livello nazionale, ne esco amministratore di filiale nel 2001 per aprire un’agenzia tutta mia che chiudo, per motivi famigliari, uniti alla crisi del settore, a fine 2012. Nel 2017 decido di rimettermi in gioco mettendo tutta la mia esperienza di agente immobiliare a servizio di coloro che cercano consigli in questo campo, dando vita a questo blog che si occupa della casa a 360 gradi.

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