CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Prosegue la mia intenzione di entrare nello specifico di ogni singolo tipo di contratto di locazione, la settimana scorsa abbiamo parlato di contratto a canone libero, oggi invece, vorrei parlarvi del contratto a canone concordato anche detto a canone convenzionato, agevolato o concertato.

Vi dico subito che è il mio preferito, già nel 2000 lo utilizzai per affittare l’appartamento dei miei genitori e da allora abbiamo sempre utilizzato questo tipo di contratto.

Se vi state chiedendo perché mi piace tanto, vi rispondo subito, perché è un “ibrido” fra contratto a canone libero ed ex equo canone, ha una durata più breve e gode di agevolazioni fiscali maggiori.

Al di la del mio “innamoramento” per questo tipo di contratto devo dire che ora sta prendendo sempre più piede grazie all’opzione cedolare secca che abbatte notevolmente il peso fiscale su di esso.

Ma vediamo insieme le caretteristichie di questo contratto.

Forma del contratto

Come ogni tipo di contratto di locazione deve avere forma scritta e deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma del contratto stesso. È regolato dalla legge 431/98 ma sottostà ad un “accordo territoriale” fra Comune e associazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini. In questo accordo vengono stabiliti la durata, il rinnovo, l’importo del canone, i criteri di aggiornamento ISTAT, le clausole di recesso anticipato, la ripartizione degli oneri accessori, ecc.

A quali immobili si può applicare

Essendo regolato dalla legge 431/ 98 può essere applicato, come il contratto a canone libero, che abbiamo visto la settimana scorsa, a tutti gli immobili ad uso abitativo ad eccezione degli immobili di interesse artistico, alle ville signorili, palazzi e castelli ( A1 A8 e A9) agli immobili di edilizia popolare ed agli immobili turistici.

La particolarità importante del contratto concordato era il  fatto che non si poteva applicare in tutti i Comuni ma solo in quelli ad alta densità abitativa (qui trovate l’ elenco comuni alta densità 2017) ma il decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, ha allargato la possibilità di utilizzo di questo tipo di contratto a tutti i Comuni d’Italia.

 L’importo del canone

A differenza del contratto a canone libero, in questo contratto concordato la determinazione del prezzo non è libera ma si determina attraverso una serie di calcoli e l’utilizzo di parametri e di tabelle fornite dal Comune in cui risiede l’immobile.

Queste tabelle prendono in considerazione la zona dove sorge l’immobile, la categoria e le caratteristiche dell’immobile. In base a questi tre valori viene assegnato un punteggio attraverso il quale si determina il valore minimo e massimo di canone mensile che può essere richiesto.

Non è un concetto facile da spiegare, in effetti la parte più difficile de contratto concordato è proprio la determinazione del canone. La prossima settimana vedremo insieme come si  determina.

Va detto che solitamente l’importo del canone è più basso rispetto al canone libero, ma più alto rispetto ai valori del vecchio equo canone, per quello che mi piace definirlo un “ibrido”.

Aggiornamento del canone

L’aggiornamento del canone massimo applicabile è del 75% dell’indice ISTAT annuale.

Durata

La durata è relativamente breve, 3 anni rinnovabile per altri 2.

Elementi indispensabili

Gli elementi indispensabili del contratto sono uguali per tutti i contratti e ve li riassumo brevemente

  1. identificazioni delle parti: i dati di riconoscimento sia del proprietario che dell’inquilino (nome cognome, data nascita residenza e codice fiscale)
  2. identificazione dell’immobile : dati catastali
  3. durata del contratto giorno di inizio e giorno di fine
  4. determinazione del canone annuale e modo di pagamento
  5. il deposito cauzionale: quante mensilità si danno di cauzione
  6. data di stipula : giorno della firma del contratto indispensabile
  7. attestato di prestazione energetica APE
Spese di registrazione e tasse

La prima bella sorpresa si ha già al momento della registrazione in quanto l’imposta di registro si calcola sul 70% del canone annuale e non sull’intero (l’imposta di registro è del 2%), le marche da 16€ ne va applicata una in ogni copia di 100 righe e una in ogni allegato, solo alle planimetrie va applicato un bollo di 2€

Altro vantaggio fiscale è la tassazione ai fini Irpef che viene ridotta al 66,5% anziché l’85% degli altri tipi di contratto, mentre se si adotta il regime fiscale a cedolare secca paga solo il 10 ma a solo certe condizioni che vedremo nel prossimo paragrafo.

Infine si ha una riduzione anche ai fini dell’Imu.

Anche gli inquilini godono di detrazioni fiscali maggiori, pari a  € 495,80 se il loro reddito complessivo non supera i 15.493,71€, se il loro reddito è superiore ma comunque inferiore ai 30.987,41€ potranno usufruire di una detrazione di € 247,90.

ATTENZIONE : questo contratto, per essere valido, deve essere stipulato attenendosi strettamente alle condizioni previste dall’ “Accordo Territoriale”, rispettare i parametri ed i requisiti previsti, il calcolo del canone deve essere corretto e i modelli utilizzati devo essere quelli giusti. Per cui qualora optiate per questo contratto vi invito o a rivolgervi presso le organizzazioni sindacali oppure all’ ufficio delle politiche abitative del vostro comune per avere la modulistica e le informazioni necessarie.

Ultime novità fiscali

È di pochi giorni fa la notizia che per beneficiare degli sconti fiscali detti nel paragrafo precedente occorre il nulla osta delle associazioni di categoria. Personalmente non lo trovo corretto nei confronti di chi svolge la professione di agente immobiliare ne tantomeno di quei cittadini che sono in grado di calcolare correttamente il valore del canone e rispettano tutte le norme richieste obbligandoli, penso ad una spesa ulteriore.

Il ministero in una lettera del 6 febbraio 2018 stabilisce «per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue che, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia occorre esibire l’attestazione, che può essere data indifferentemente da un’associazione di proprietari piuttosto che di inquilini.»

Questo è quanto si legge in questo articolo di Saverio Fossati del Sole 24 ore. Nelle prossime settimane si saprà qualcosa di più in merito, vi terrò informati.

Contratto

Se desiderate avere un fac-simile gratuito del contratto a canone concordato potete richiederlo qui 

Conclusioni

Anche per oggi abbiamo finito, vi lascio con la promessa che la settimana prossima parleremo su come calcolare il canone per questo tipo di contratto.

Intanto vi ricordo che giovedì uscirà un articolo sulla compravendita.

Se volete contattarmi per chiarimenti o per informazioni varie potete scrivere qui

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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