SPECIALE AFFITTO CONCORDATO: OBBLIGO DI ASSEVERAZIONE DA PARTE DELLE ASSOCIAZIONI

Sull’ asseverazione del contratto di locazione a canone concordato, stiamo ancora navighiamo a vista.

Un decreto dei ministri pubblicato a marzo 2017 prevede l’obbligo di asseverazione da parte delle organizzazioni edili (Sunia,  Asppi, Confedilizia, Assocasa, ecc.) di tutti i contratti concordati stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali previste.

Ad oggi, periodo di dichiarazione dei redditi, ancora nessuno sa come comportarsi.

I commercialisti non sanno se possono in mancanza di questa asseverazione applicare le agevolazioni oppure no, pertanto sorge il problema che i contratti stipulati prima di marzo 2017, hanno le agevolazioni anche senza asseverazione, mentre quelli stipulati dopo tale data per poter avere le agevolazioni devono avere le asseverazioni.

Ed infine l’agenzia delle entrate non la richiede al momento della registrazione del contratto.

Cos’è un’asseverazione?

Sul dizionario si legge:

Dichiarazione, nei modi previsti dalla legge, della verità di un fatto, di un documento, di una dichiarazione, o della conformità al testo originale di una traduzione. Certificazione con cui si garantisce la veridicità di quanto dichiarato in un testo.

Un po’ di storia

Il contratto convenzionato o concordato viene introdotto dalla legge n. 431/98, all’art. 2, comma 3, per esso è prevista una durata di tre anni più due ed il valore del canone e tutte le altre condizioni contrattuali vengono definiti in base agli accordi intercorsi fra le Organizzazioni sindacali di proprietari, inquilini, costruttori ed il Comune.

L’accordo lasciava il dubbio se un cittadino potesse predisporre il contratto, pur seguendo le linee guida, da solo o se vi era l’obbligo di farlo predisporre da una delle tante associazioni firmatarie della convenzione.

Il decreto dei ministri del 30 dicembre 2002 all’articolo 1 comma 14 chiarisce questa cosa affermando che: “le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle ripsettive organizzazioni sindacali”. Possono essere assistite vuol dire chiaramente che non vi è un obbligo pertanto il cittadino può farselo da solo.

DM 16 gennaio 2017

Dopo quasi vent’anni dall’entrata in vigore delle locazioni a canone concordato, il 16 gennaio 2017 il consiglio dei ministri, con decreto pubblicato successivamente il 15 marzo, stabilisce che:

Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo, possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive organizzazioni  della  proprietà  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalità’ di attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di responsabilità, da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo del  contratto  all’accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle agevolazioni fiscali.”

Cosa vuol dire?

Vuol dire che:

  • se il contratto di affitto concordato ve lo farà un’organizzazione siete a posto, per voi non è richiesto nessun altro adempimento,
  • mentre se il contratto ve lo avete predisposto voi, se vi siete rivolti ad un’agenzia, ad un commercialista o ad un qualsiasi altro professionista, per avere le agevolazioni fiscali, dovete rivolgervi ad una organizzazione e farvi rilasciare l’asseverazione, dietro pagamento di un corrispettivo.
Veniamo ad oggi

Il 20 aprile scorso l’agenzia delle entrate con una nota ha precisato che  l’asseverazione non va allegata al contratto al momento della registrazione, ma se il proprietario volesse allegarla e registrarla, su di essa non va apposta nessuna marca da bollo.

Opinione personale

Questo decreto, altro non è che una buona intenzione venuta male.

Nasce col buon intento di fermare chi tarocca i dati per godere delle agevolazioni  fiscali previste per questo contratto anche se non gli spettano.

Penso che l’intento di partenza sia più che meritevole, fermare chi raggira le leggi per frodare lo stato è più che legittimo oltre che necessario,  ma questo decreto è strutturato in maniera sbagliata.

In questo modo lo stato obbliga i contraenti del contratto ( proprietari ed inquilini) a rivolgersi alle organizzazioni  private o a sostenere ulteriori spese.

Diverso sarebbe stato se l’asseverazione, o meglio il controllo dei calcoli del canone,  ricadeva in capo ai Comuni.

I Comuni hanno in archivio la documentazione di tutti gli immobili presenti sul proprio territorio e avrebbero potuto fare i dovuti controlli anche ai fini dell’Imu e, questi controlli, senza gravare economicamente sul cittadino.

Come fanno le associazioni a fare un’asseverazione?

Per asseverare il contratto occorre portare all’associazione prescelta il contratto, una visura, una planimetria e l’allegato 4. Loro verificano la veridicità dei dati e rilasciano l’asseverazione, dietro un compenso.

La mia domanda è se non viene un addetto a casa a controllare che cio che è stato dichiarato nella prima parte dell’allegato 4 sia vero, come si fa ad eliminare la frode? Se un proprietario dichiara di avere l’aria condizionata o i doppi vetri come fa un’organizzazione ad accertare che sia vero se non fa un controllo?

Capisco che i metri e la zona siano facili da ricavare dalle planimetrie dell’immobile, ma il punteggio assegnato se uno non vede l’immobile e ne verifica tutti i requisiti non può ricavarlo. Se l’associazione si limita ad “intervistare” il proprietario sulle caratteristiche non si risolve niente perché se uno è in malafede e vuole truffare lo stato, dichiara quel che vuole tanto nessuno controlla.

Infine, ritengo che questo decreto non rispetta le regole di libera concorrenza.

Cosa intendo? in questo modo il governo obbliga tutti a rivolgersi alle organizzazioni  ed esclude per questo tipo di contratto tutti i vari professionisti del settore.

Nessuno si rivolgerebbe ad un professionista per fare il contratto spendendo una cifra ics se poi deve farlo asseverare da un’organizzazione che gli chiede un ultriore obolo. Tanto vale rivolgersi direttamente all’associazione.

Mi auguro veramente che il prossimo governo, riveda queste piccole cose al fine di contrastare realmente chi furbeggia.

Conclusioni

Eccomi qua… oggi mi sono lasciata andare in considerazioni personali, mi scuso fin d’ora se il mio pensiero ha offeso qualcuno.

Per chi fosse interessato vi lascio il link del decreto

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto.

Se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

Come sempre i miei articoli vengono pubblicati di lunedì ed di giovedì

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8 Comments

  • Carissima e bravissima.
    Cedolare secca. Una mano santa, ma non per tutti. Perchè? Provate ad affittare a qualsisia ente commerciale, o società, etc. L’ Ag. d. Entrate non accetta contratti di locazione a cedolare secca. Motivo? L’ interpretazione
    restrittiva dell’ art.6 del D.Lgs n.23 -14.3.2011 nonostante sentenze avverse di 3 (e forse più) Commissioni
    Tributarie. Un sopruso sfacciato.
    E i bolli? Chi firma un contratto di locazione ha 30 gg. per registrarlo ma neanche uno per bollarlo. L’atto deve
    essere bollato contestualmente alla firma altrmenti sono sanzioni. Perversioni burocratiche.

  • Serenella Bianchini

    (24 Settembre 2018 - 16:57)

    Gentilissima Barbara, lei afferma: ‘se il contratto ve lo avete predisposto voi, se vi siete rivolti ad un’agenzia o ………….., per avere le agevolazioni fiscali, dovete rivolgervi ad una organizzazione e farvi rilasciare l’asseverazione, dietro pagamento di un corrispettivo’.
    Ne consegue , come alcuni professionisti del settore sostengono, che esisete la possibilità di un contratto transitorio a canone libero , quando si rinuncia alle agevolazioni fiscali?

    • ciao Serenella, sostengo questo perchè è quanto introdotto falla finanziaria dello scorso anno.
      So bene cosa sostengono molti agenti immobiliari ma so altrettanto bene cosa prevede la legge.
      Allora, il contratto transitorio a canone libero è permesso e riconosciuto solo nei comuni con meno di 10mila abitanti, per tutti gli altri non è ammesso.
      ciò non toglie che l’agenzia delle entrate registri ugualmente il contratto, ma in caso di contenzioso, fra proprietario ed inquilino, e un ricorso in tribunale un contratto transitorio viene trasformato in un 4+4.
      sperando di essere stata esauriente nella risposta saluto cordialmente e rimango a disposizione per altri quesiti
      Barbara

  • Grazie per questo post interessante e informativo. Dal punto di vista pratico, se uno registra il contratto usando Fisconline senza avere questa benedetta asseverazione, ma rispettando le fasce di prezzo previste dagli accordi territoriali, quali sono le possibili conseguenze?

    • il contratto può essere registrato anche senza asseverazione, sia on-line che in forma cartacea allo sportello dell’agenzia delle entrate. il problema si pone al momento della dichiarazione dei redditi che il caf o il commercialista che ti fanno la dichiarazione dei redditi non possono applicare le agevolazioni fiscali previste dal contratto.
      ribadisco che a mio avviso è una norma anticostituzionale, già all’epoca, quando fu introdotta questa forma di contratto, era prevista una cosa simile ma poi fu giudicata anticostituzionale. ci tocca aspettare e ne frattempo adeguarci a questa aberrazione.
      cordiali saluti Barbara

      • Grazie per la precisazione. Io faccio la dichiarazione dei redditi da solo (online) e come ho gia’ detto sono sicuro che il canone ricada nella fascia concordata. Non che io voglia rischiare, per cui faro’ fare il calcolo all’ UPPI, pero’ mi chiedo cosa potrebbe succedere nel caso in cui uno procedesse senza asseverazione (ma con un canone concordato corretto).

  • l’agenzia delle entrate può applicarle l’aliquota ordinaria anzichè quella agevolata con tanto di interessi e sanzione

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