OPZIONE CEDOLARE SECCA  IN 8 PUNTI

Eccomi qua… dopo tanti accenni oggi parliamo dell’opzione cedolare secca.

Se sei un proprietario di immobile e hai sentito spesso parlare di cedolare secca ma non sai bene cos’è e come funziona, se vuoi sapere se ti conviene utilizzarla, quanto ti costa, quali vantaggi puoi avere e hai domande in merito a cui non sai dare risposta, sei nel posto giusto. In questo mio scritto cercherò di dare risposta ad ogni tuo dubbio e se qualcosina rimane in sospeso, che non ti risulti ben chiara oppure ti frulla in testa una domanda a cui non ho dato risposta, contattami tranquillamente e cercherò di eliminare ogni tuo dubbio in merito.

Detto ciò cerchiamo di capire insieme

  • Cos’è la cedolare secca
  • I soggetti interessati e l’ambito di applicazione
  • Aliquote
  • vantaggi e svantaggi
  • quando e come si aderisce all’opzione
  • Cosa fare se non si è presentato il modello RLI
  • Quando si paga
  • razioni, risoluzioni e proroghe
Che cos’è la cedolare secca.

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo, che i proprietari di immobili abitativi posso scegliere di adottare. È entrata in vigore il 07/04/2011 a seguito del decreto legislativo n.23 del 14/03/2011 e da allora ha subito diverse modifiche per rendere questa opzione fruibile a più persone. All’epoca l’intenzione del legislatore fu quella di ridurre la tassazione sul canone di locazione per combattere l’evasione fiscale dovuta alla gran quantità di contratti a nero .

Con l’applicazione della cedolare secca il canone di locazione, percepito nell’anno, non fa cumulo in dichiarazione dei redditi ma viene tassato con una percentuale fissa, che varia a seconda del contratto che viene sottoscritto. (contratti leggi qui)

Non facendo cumulo con gli altri redditi percepiti con l’adesione all’opzione, il canone annuo non può godere di detrazioni, deduzioni o benefici che possono essere applicati in dichiarazione. In altre parole la cedolare sostituisce sia l’IRPEF che le relative addizionali applicate sul canone di locazione, inoltre sostituisce l’imposta di bollo e di registro previste sul contratto.

Soggetti interessati e ambito di applicazione

Proprietari: Possono aderire a questa opzione solo i privati ( persone fisiche) proprietari, o titolari di altro diritto di godimento ( es. usufrutto), di immobili ad uso abitativo che affittano l’immobile a persone che lo adibiscono ad abitazione e non a funzioni diverse ( es ambulatori, studi tecnici ecc.)

Nel caso di più proprietari dello stesso immobile, ognuno di loro può decidere liberamente se optare o meno alla cedolare senza invalidare la scelta dell’altro. In questo caso il proprietario che non opta per la cedolare secca dovrà pagare annualmente l’imposta di registro in base alla sua quota di proprietà e i bolli per intero.

Inquilini: questo regime fiscale può essere applicato solo se l’intestatario del contratto è una persona fisica; o una cooperativa edilizia di locazione (non di costruzione)o di enti non a scopo di lucro che sublocano (ri-affittano) a studenti universitari o messe a disposizione dei comuni (Dl 47/2014).

Non può si può aderire alla cedolare se il contratto viene intestato ad una ditta commerciale o artigianale anche se questa destina l’immobile per farci abitare i propri dipendenti o collaboratori.

Ambito di applicazione solo per gli immobili di civile abitazione e loro pertinenze  presenti nel contratto ( garage, cantina) e che vengono adibite a civile abitazione dal conduttore.

Le aliquote

Le aliquote previste dalla cedolare secca sono due:

21% in caso di contratto a canone libero, affitti turistici e ad uso transitorio

15% ( ridotta a 10% dal  decreto piano casa che prevede una riduzione di imposta dal 01/01/2014 al 31/12/2017 decreto – sembra che il governo sia propenso a riconfermare la riduzione  anche per il 2018-) per i contratti a canone convenzionato e per gli affitti a breve durata (sotto i 30 gg)

Va precisato però che non tutti a parità di reddito ne traggono vantaggio, ad esempio per chi beneficia di agevolazioni fiscali o riduzioni di imposta, dovute ad esempio ad una ristrutturazione, la cedolare secca spesso non conviene per cui prima di decidere di optare a questo regime fiscale vi consiglio di rivolgervi al vostro consulente fiscale o al caf che vi redige la dichiarazione dei redditi, al fine di stabilire esattamente se a voi conviene o no.

Come vedete dalla tabella soprastante, in linea generale si può dire che i redditi più alti traggono più vantaggio da questo regime fiscale, ma anche per i contratti a canone convenzionato il vantaggio fiscale è elevato.

Vantaggi e svantaggi

Vantaggi per il locatore ( proprietario)

  • non si pagano più imposta di registro e bolli
  • il canone non fa  cumulo con gli altri redditi
  • l’aliquota da pagare è inferiore anche se pagata sul 100% del canone

vantaggi per il conduttore ( inquilino)

  • canone di locazione bloccato per l’intera durata
  • non paga imposta di registro e bolli

svantaggi per il  locatore

  • non è possibile applicare l’aumento del canone annuale
  • non si può recedere quando si vuole ma solo allo scadere dell’annualità successiva
  • ai fine dell’ISEE , il canone percepito viene calcolato per intero
Quando e come si aderisce all’opzione.

L’opzione è facoltativa e può essere stabilita sia in sede contrattuale, sia 30 giorni prima della scadenza di annualità successiva o di proroga del contratto.

Se la scelta viene fatta prima della firma del contratto, vi consiglio di inserire al suo interno la seguente dicitura nell’articolo relativo a “Spese di bollo e di registrazioni” Il locatore intende esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione di cui all’art. 3 D.Lgs 23 del 7.3.2011 pertanto le spese di registrazione sia iniziale che i rinnovi annuali non sono dovuti per tutta la durata dell’opzione.

Mentre quando si parla di aggiornamento del canone in base all’Istat, io consiglio di scrivere : Il locatore intende esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione di cui all’art. 3 D.Lgs 23 del 7.3.2011 pertanto rinuncia all’aggiornamento del canone che rimarrà invariato per tutta la durata dell’opzione. Il locatore ha la possibilità di recedere alla suddetta opzione dandone comunicazione a mezzo raccomandata al conduttore e da quel momento verrà applicato l’aumento del canone annuo di locazione nella misura prevista dall’Istat.

Con l’aggiunta di queste tre righe sottolineate , nel caso questo regime fiscale non sia più vantaggioso per voi, potete tornare al regime normale dandone comunicazione al conduttore a mezzo raccomandata, 30 giorni prima della scadenza dell’annualità successiva o della proroga .

Una volta firmato il contratto va compilato il Nuovo Modello RLI di cui vi ho parlato precedentemente prestando attenzione a compilare i moduli dove vi viene chiesto se scegliete la cedolare.  (inserisci link)

Discorso diverso se si decide di optare per la cedolare secca in una annualità successiva o al momento della proroga del contratto. Innanzitutto la scelta va comunicata all’inquilino almeno 30 giorni prima della scadenza per mezzo di lettera raccomandata che lo informa appunto della vostra scelta. Qui nel riquadro un fac-simile che può esservi utile.

Successivamente va presentato all’agenzia dell’entrate, dove avete fatto la prima registrazione il Nuovo Modello RLI debitamente compilato entro i 30 giorni successivi.

Nel caso dei contratti brevi, inferiori ai 30 giorrni, non va fatto nulla ne raccomandata ne presentazione del modello RLI, vanno solo dichiarati gli importi del canone in dichiarazione dei redditi nell’apposito riquadro.

Quando si paga

Se l’importo totale da pagare è inferiore ai 257,52€ va pagato in un’unica rata entro il 30 novembre, mentre se l’importo è superiore viene suddiviso in due rate scadenti 30 giugno e 30 novembre di ogni anno. Come per gli altri tributi , il suo mancato pagamento può essere sanato col ravvedimento operoso.

I codici tributo da utilizzare nella compilazione del modello F24 relativo al pagamento della cedolare secca sono:

1840: acconto prima rata

1841: acconto seconda rata o pagamento unica soluzione

1842: saldo

Cosa fare se non si è presentato il modello RLI

Se non è stata fatta la registrazione del contratto siamo di fronte ad una “Omessa registrazione del contratto” in questo caso va pagata l’imposta di registro (anche se questo regime fiscale non lo prevede)  con i dovuti interessi e sanzioni che vanno dal 60 al 120% se pagate con un ritardo entro i trenta giorni, che viene maggiorata dal 120 al 240% se pagata oltre i 30 gg di ritardo e comunque in entrambi i casi la somma dovuta non deve essere inferiore ai duecento euro.

Diverso invece è il caso che non sia stato comunicato un adempimento successivo entro trenta giorni dalla scadenza. La risoluzione 115/E del 1 settembre 2017 ha chiarito e riformulato le sanzioni da applicare in caso di cedolare secca:

€ 5,56 per chi paga con un ritardo non superiore ai 30 giorni

€ 11,12 entro i 90 giorni

€12,50 entro un anno

€14,29 entro i due anni

€16,67 oltre i due anni

Il codice tributo da inserire nel modello F24 elide relativo a sanzioni per tardivi adempimenti successivi è il 1509-1511, mentre il codice tributo per gli interessi è 1510.

Conclusioni

Spero di essere stata esaustiva nel fare luce su questo regime fiscale, in caso contrario non esitate a contattarmi cliccando qui

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se tutto questo vi è parso interessante condividete.

A lunedì prossimo

 

Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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