CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE LIBERO.

Di contratti d’affitto ne abbiamo parlato alcuni mesi fa, ora vorrei addentrarmi più nello specifico parlando singolarmente di ogni tipo di contratto. Oggi inizierei dal più conosciuto e diffuso, il contratto a canone libero conosciuto anche come contratto 4+4. Questo contratto prende il nome “libero” dal fatto che il canone è liberamente stabilito dalle parti mentre 4+4 dalla sua durata che non può essere inferiore ai quattro anni e si rinnova per altri quattro.

Forma del contratto

Il contratto a canone libero è regolato dalla legge 431 del 1998, (che ha sostituito in parte la legge 392 del 1978 meglio conosciuta come legge equo-canone) prevede la forma scritta (pena la nullità del contratto) e la sua registrazione presso un ufficio dell’agenzia delle Entrate.

L’importo del canone

È di gran lunga la forma di contratto più utilizzata proprio perché l’importo del canone è liberamente determinato dalle parti (oserei dire dal locatore –proprietario). L’ importo del canone deve essere palese, cioè interamente dichiarato, non possono essere aggiunte cifre pattuite verbalmente a quelle dichiarate in atto.

La durata

La durata è stabilita dalla legge ovvero quattro anni rinnovabili obbligatoriamente (salvo casi particolari e determinati dalla legge) per altri quattro. Questo non vuol dire che l’inquilino è obbligato a rimanere per tutta la durata del contratto, no, se la sua situazione cambia o semplicemente non si trova bene in quell’immobile può inviare una raccomandata al proprietario sei mesi prima (o quanto stabilito nel contratto) nella quale comunica la data in cui lascerà l’immobile.

Diversa è invece la posizione del proprietario che non può mandare via l’inquilino prima che siano trascorsi otto anni di contratto. Solo se rientra nei casi previsti dalla legge (ad esempio se l’immobile serve al proprietario o ad un suo parente entro il secondo grado, per andare loro stessi ad abitare l’immobile) può richiedere la restituzione dell’immobile allo scadere del quarto anno dandone comunicazione per lettera raccomandata almeno sei mesi prima.

In ogni modo alla prima scadenza, se nessuna delle parti manifesta la sua intenzione a NON rinnovare il contratto, questo si rinnova automanticamente.

A quali immobili si può applicare

Il contratto a canone libero, essendo regolato dalla legge 431 del 1998 si applica a tutti gli immobili di civile abitazione ad eccezione di:

  • immobili ad interesse storico , artistico ed archeologico,
  • abitazioni signorili, ville castelli e palazzi (categoria A1, A8,A9),
  • immobili di edilizia residenziale pubblica ( case popolari)
  • alloggi turistici
  • immobili di uso diverso da quello abitativo
Elementi indispensabili

Come vi ho anticipato in questo mio precedente articolo quale contratto di locazione scegliere, ogni tipo di contratto, deve contenere i seguenti elementi indispensabili:

  1. identificazioni delle parti: i dati di riconoscimento sia del proprietario che dell’inquilino (nome cognome, data nascita residenza e codice fiscale)
  2. identificazione dell’immobile : dati catastali
  3. durata del contratto giorno di inizio e giorno di fine
  4. determinazione del canone annuale e modalità di pagamento
  5. il deposito cauzionale: il numero delle mensilità date oppure una cifra forfettariamente pattuita
  6. data di stipula : giorno della firma del contratto

Altra cosa indispensabile è la clausola con la quale l’inquilino dichiara, che il proprietario gli ha fornito tutta la documentazione e le informazioni necessarie in merito all’APE  “attestato di prestazione energetica”. Senza questa dichiarazione sia il proprietario che l’inquilino possono essere sottoposti a sanzione amministrativa. La dicitura corretta da inserire è la seguente:

Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio suddetto.

Spese di registrazione

La legge prevede che ogni contratto sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua firma. N.B. ho detto 30 giorni non un mese, perché abbiamo mesi da 31 giorni e per il fisco il trentunesimo giorno scatta la multa. Mi raccomando!

Per registrare il contratto occorre pagare un’ imposta di registro del 2% sul canone annuo tramite F23 elide  (per la sua compilazione leggi qui ) da pagare alla posta o in banca.

Una volta effettuato il pagamento ci si reca presso l’ufficio dell’agenzia delle entrate con la ricevuta di pagamento, il modello RLI ( vedi guida alla compilazione)  e le marche da bollo da 16,00€ che devono avere la stessa data, o antecedente, della firma del contratto. Se è successiva l’ufficio competente può farvi pagare una sanzione, per cui state attenti.

Quante marche occorrono?  Ad ogni copia del contratto va apposto un bollo (solitamente le copie registrate sono tre in quanto una se la trattiene l’ufficio del registro, una il proprietario ed una l’inquilino) ma se il contratto supera le 100 righe occorre un bollo in più per ogni copia, anche in ogni allegato del contratto va apposta una marca da bollo da 16€, solo per le planimetrie va apposta una marca di 2€.

Attenzione: la registrazione può essere effettuata anche in maniera on-line

L’imposta di registro va pagata ogni anno e sempre entro 30 giorni dalla scadenza annuale del contratto a meno che il proprietario non abbia optato per l’opzione così detta “cedolare secca”  per saperne di più leggi qui

Tasse

Fiscalmente il proprietario, se non ha optato per l’opzione cedolare secca,  paga l’ Irpef sull’85% del canone di locazione, mentre l’inquilino ha diritto ad una detrazione fiscale di €300,00 se il suo reddito complessivo non supera i 15.493,71€, se il suo reddito è superiore ma comunque inferiore ai 30.987,41€ potrà usufruire di una detrazione di €150,00

Contratto

Se desiderate avere un fac-simile gratuito di contratto a canone potete richiederlo qui.

Conclusioni

Direi che anche per oggi è tutto. Vi ricordo che potete richiedere ulteriori informazioni lasciando un messaggio qui sotto oppure  contattandomi qui .

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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