COME SI REGISTRA IL COMPROMESSO

Nelle ultime settimane abbiamo parlato del contratto preliminare di compravendita, o compromesso che dir si voglia, e vi ho parlato del fatto che non vi è l’obbligo di fare un compromesso, si può andare direttamente a stipula, ma se si fa deve avere forma scritta e una volta firmato va registrato entro 20 giorni negli uffici dell’agenzia delle entrate ( i notai hanno 30 giorni di tempo per registrare)

Oggi ci addentriamo più nello specifico parlando di cos’è la registrazione del compromesso, come e dove si fa, quanto costa e chi deve pagare.

Cos’è la registrazione?

La registrazione è un adempimento, obbligatorio, necessario a garantire una data certa. Nulla di più ed il preliminare di compravendita rimane una scrittura privata firmata fra le parti.

Per data certa non si intende quella della firma del contratto ma quella della registrazione che appare sul timbro emesso dal funzionario dell’agenzia delle entrate.

Contrariamente a quello che pensano gli acquirenti la registrazione non fornisce nessuna tutela giudiziale, non si evitano pignoramenti sull’immobile o una vendita ad altre persone e non tutela i diritti delle due parti in caso di lite.

Non voglio spaventarvi, in tanti anni di professione non mi è mai capitato che un proprietario vendesse ad altre persone il suo immobile, ma so per certo che è capitato, come è capitato che tra il compromesso e la stipula venissero pignorati degli immobili promessi in vendita.

Per tutelarvi ai fini giudiziali occorre effettuare la trascrizione del preliminare, che rende l’immobile opponibile a terzi, ma di questo ne parliamo la settimana prossima.

In caso di acquisto di immobile da costruire è bene registrare il compromesso perchè senza registrazione e relativa data certa il compromesso non è opponibile in caso di fallimento dell’impresa. Anche i benefici riconosciuti a chi acquista un immobile in costruzione vengono dati solo dietro registrazione del compromesso. (D.Lgs 122/2005)

Quanto costa?

Vendita fra privati:

  1. Un imposta di registro fissa di € 200,00
  2. Imposta di registro proporzionale dello 0,5% per l’importo dato a titolo di caparra ed il 3% sugli importi dati come acconto prezzo ( se previsti)
  3. Marca da bollo da 16,00€ ogni 100 righe di contratto
  4. Marca da bollo per ogni allegato che varia in base alla natura dell’allegato stesso ad esempio € 2,00 per le planimetrie in formato A4 e A3 mentre per l’attestato di certificazione energetica €16,00.

Vendita da impresa o soggetto ad Iva:

  1. La quota fissa sempre di  €200,00
  2. IVA sugli importi versati sia come caparra che come acconto prezzo in quanto per essi va emessa regolare fattura.
  3. Marca da bollo da 16,00€ ogni 100 righe di contratto
  4. Marca da bollo per ogni allegato che varia in base alla natura dell’allegato stesso ad esempio € 2,00 per le planimetrie in formato A4 e A3 mentre per l’attestato di certificazione energetica €16,00.

Tenete presente che le copie da registrare sono minimo due, l’ideale è comunque tre, una per il venditore, una per l’acquirente ed  una viene trattenuta dall’agenzia delle entrate .

La marca da bollo deve avere la stessa data di firma del compromesso, oppure data antecedente. se la data di emissione delle marche è successiva potete incorrere in sanzioni.

Chi deve pagare?

L’art.10 del DPR n. 131 del 26/07/1986 dice che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione sono entrambe le parti contraenti la scrittura privata, per cui si presuppone che le spese di registrazione vadano ripartite al 50 %,  ma attenzione,  l’articolo 1475 del codice civile dice che:” le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo diversa pattuizione”  e  fra le spese accessorie vi è anche la registrazione del compromesso.

Se vi state chiedendo: “Allora chi paga?” vi rispondo subito.

Come vedete la legge non è chiara, (il bel paese è amato anche per le sue contraddizioni che lo rendono speciale) il buon senso e la consuetudine mi porta a consigliarvi di dividere le imposte fisse e i bolli in parti uguali fra acquirente e venditore, mentre  per quanto riguarda le imposte di registro proporzionali consiglio che vengano pagate solo dall’acquirente in quanto gli verranno scontate al momento dell’atto definitivo di compravendita.

Dove si registra

Il contratto preliminare di compravendita si può registrare in forma cartacea, ovvero manualmente recandosi in un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle entrate.

Dopo aver compilato gli appositi modelli F23 e modello 69, occorre recarsi presso uno sportello bancario o postale a pagare il modello F23.

Poi con tutto l’occorrente ci si reca all’agenzia delle entrate e si consegna tutto all’incaricato preposto alle registrazioni. Quest’ultimo dopo aver verificato tutta la documentazione ed aver inserito i dati nel computer dell’ufficio apporrà i timbri di registrazione.

qui trovate: modello 69 modello F23

Cosa occorre per la registrazione cartacea
  1. 2/ 3 copie del contratto ( meglio tre se fatto senza l’ausilio di un notaio)
  2. Attestato di certificazione energetica in copia
  3. Piantine da allegare
  4. Copia F23 pagato
  5. Modello 69
  6. Marche da bollo in numero congruo da apporre sul contratto e sugli allegati come sopra riportato
Cosa succede se non si rispettano i 20 giorni

Non succede nulla, se i 20 giorni non vengono rispettati occorrerà versare una sanzione del 15% se si registra entro 90 giorni e del 24% se si registra entro un anno.

Conclusioni

Per quanto riguarda la registrazione è tutto, la prossima volta vi parlerò della trascrizione e appena riesco scriverò delle guide sulla compilazione dei due modelli che servono.

Come sempre vi ricordo che il giovedì si parla di compravendita ed il lunedì di locazione per qualsiasi cosa potete contattarmi qui sotto o alla mail che trovato qui.

Ciao a tutti e… condividete nei vostri social, a voi non costa nulla e mi aiutate a farmi un po’ di pubblicità. Grazie

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24 Comments

  • Ciao,
    volevo chiederti semplicemente se è necessaria una marca da bollo (16 euro per 4 fogli da 25 righe l’uno) per ogni copia del contratto. Tu ne consigli 3 quindi 3 marche da bollo giusto?
    Ti ringrazio,
    Tommaso

    • ciao Tommaso, si, fino a 100 righe basta una marca per copia registrata.
      tieni presente che una copia registrata la trattiene l’ufficio e due vengono ritirate ( una per il proprietario ed una per l’inquilino) per cui tre marche da 16€.
      grazie B

  • Buonasera ho un’agenzia immobiliare e ad aprile ho fatto un paio di atti di compravendita senza registrare il compromesso (con caparra ovviamente). Chiedevo se è possibile registrare anche dopo aver fatto ma compravendita per non incorrere in sanzioni o lasciare tutto così! Grazie mille della cortese risposta

    • il compromesso va registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione.
      se non avete ancora fatto il rogito notarile potete registrare il compromesso pagando il ravvedimento operoso, ma se è già stato fatto il rogito a mio avviso non si registra più.
      saluti Barbara

  • ciao
    ma se non ho comprato i bolli da 16 euro per tempo e son passati 18 giorni quant’è la ora da pagare’
    grazie

    • buongiorno Francesco, lei deve pagare sempre la stessa cifra. quando andrà a registrare il contratto, l’ufficio potrà emettere sanzione.
      in questo caso la sanzione è del 25% sul valore del bollo ma sinceramente non ho mai visto nessun ufficio applicarla.
      mi tenga informata.
      grazie Barbara

  • Salve, vorrei sapere se la registrazione può essere fatta dall’acquirente presso l’agenzia delle entrate o se deve farlo per forza l’agente immobiliare. Vorrei sapere inoltre quanto devo pagare in agenzia registrando un compromesso dove vengono dati € 5.000 come caparra alla proposta e € 45.000 come acconto su un immobile di costo complessivo di € 190.000. Grazie

    • buonasera,
      si, il compromesso può essere registrato dall’acquirente senza l’intervento di un agenzia immobiliare.
      le spese di registrazione sono 200€ quota fissa, lo 0,5 sulla caparra ( in questo caso 12.50€)e il 3% sugli acconti (1350,00€)più i bolli.
      le cifre che le ho dato sono relative a vendita fra due privati, nel caso si riferiva ad una vendita da impresa mi ricontatti.
      saluti Barbara

  • Salve, vorrei sapere quanto devo pagare in agenzia registrando un compromesso dove vengono dati € 5.000 come caparra alla proposta e € 25.000 come acconto su un immobile di costo complessivo di € 175.000. Il contratto si riferisce ad una vendita tra impresa e privato. Grazie

  • Buona sera Sara, mi scusi ma per risponderle ho bisogno di alcuni chiarimenti.
    1) acquisto come prima casa?
    2) l’impresa vende o acquista?

  • Buongiorno dovrei registrare un preliminare, sono 3 fogli ma con più di 100 righe e mi vorrei presentare all’agenzia delle entrate con 3 copia ( ufficio-acquirente-venditore).
    Quante marche da bollo dovrei comprare?
    Grazie in anticipo

    • Se sono più di 100 righe e meno di 200 deve inserire due marche da bollo x ogni copia che vuole registrare.. in questo caso sei.

  • Buongiorno avrei bisogno di un chiarimento dovrei registrare un compromesso per immobile ad uso abitativo non prima casa fatto tra un privato (acquirente) ed una società immobiliare di gestione (venditore) che non vende con iva, che imposta di registro bisogna pagare con il mod. F23 considerando che al momento della firma verrà rilasciata una somma di euro 50.000,00 a titolo di caparra e il saldo al rogito e nel caso in cui il rogito non andasse a buon fine la società tratterebbe tale somma come risarcimento per mancata vendita?
    – sicuramente euro 200,00 per imposta fissa
    – lo 0,50% sull’importo della caparra (50.000,00) quindi euro 250,00
    Deve versare tutto il compratore e magari farsi rimborsare la metà degli euro 200,00?
    – poi ci sarebbero le marche da bollo da euro 16,00 ogni 100 righe per l’atto
    – n. 2 marche da bollo da euro 16,00 anche per la copia della certificazione energetica (una per copia atto);
    – marche da bollo da euro 2,00 per ogni allegato (piantina) per esempio
    – compilare modello 69 e con il mod. F23 pagato portare tutto in Agenzia delle Entrate entro i 20 giorni dalla data del documento per la registrazione.
    Mi sono persa qualcosa?

    Grazie

    • bravissima!
      sulle copie da registrare tenga presente che una copia la trattiene l’ufficio e anche quella copia deve essere bollata come la o le copie che ritirate.
      cordiali saluti
      Barbara

  • Federica Lamon

    (20 Marzo 2019 - 1:29)

    Buonasera, ho registrato un preliminare di vendita all’agenzia delle entrate. Purtroppo per problematiche successive, ho dovuto rinunciare all’acquisto perdendo la caparra (per fortuna minima). Ora dopo meno di un mese vorrei acquistare un altro immobile, mi sa dire se la registrazione può creare qualche problema? In teoria risulterebbero registrati due preliminare a mio nome. Inoltre, La registrazione potrebbe creare dei problemi sulla vendita dell’immobile a cui ho rinunciato? Grazie mille, saluti

    • tutto dipende se la caparra da lei versata e “persa” era confirmatoria o penitenziale.
      Nel secondo caso la perdita della caparra sana ogni cosa, ma con la confirmatoria, il venditore può procedere in giudizio e obbligarla all’acquisto.
      le consiglio di rivolgersi ad un notaio per chiedere come procedere.
      cordiali saluti Barbara

  • buongiorno,
    io ho dato una caparra di 30000 euro, per compromesso tra me e impresa, devo registrare il compromesso ? quanto costerebbe la registrazione? è acquisto prima casa?
    grazie.

    • si il compromesso va registrato entro 20 giorni.
      per i calcoli del costo dipende da quanto stabilito nel contratto, le consiglio di rivolgersi ad un fiscalista o direttamente all’agenzia delle entrate
      cordiali saluti
      Barbara

  • ho solo 2 copie originali per la registrazione del contratto preliminare bastano ? o ne faccio una in piu in fotocopia ? grazie

    • Ai fini del registro bastano, ma ne ritira una sola copia registrata, perché una la trattiene l’ufficio. Se vuole ritirare due deve portarne una terza

  • vorrei comprare un piccolo appartamento in Italia ( Piemonnte) per uso solo visite a mia figlia.
    il costo dell?appartamento tramite Agenzia Immobiliare e di 29.000 euro.
    a quanto ammontano tutti gli altri costi (notarili, rogito, compromesso, registrazione etc.).

    grazie per eventuale aiuto

    Paolo

  • buona sera Paolo, purtroppo non sono in grado di quantificare le spese perchè la parcella del notaio è a libero mercato. deve rivolgersi al noatio che le farà l’atto e chiedere a lui.

  • Buongiorno vorrei gentilmente sapere se nel mod. F23 posso inserire un codice unico per caparra e acconto prezzo sommando le due somme versate? Oppure devo compilare 2 mod. F23 uno con la caparra e tassa di registro e l’altro solo con l’acconto prezzo?
    Grazie

  • Deve compilare un unico F23 indicando le due voci separate e pagando il totale

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