COME FUNZIONANO LE ASTE IMMOBILIARI? SCOPRIAMOLO INSIEME

Il difficile contesto economico-finanziario che ha contraddistinto il nostro Paese  nell’ultimo decennio,  ha contribuito in misura significativa ad incrementare il numero di immobili che vengono messi all’asta.

A causa del perdurare della crisi e di una concessione “folle” di mutui – passatemi il termine – da parte di numerosi Istituti di credito (negli anni passati) un gran numero famiglie si è trovato in una situazione finanziaria tale, da non riuscire ad ottemperare agli impegni assunti al momento dell’apertura del mutuo per l’acquisto di casa.

Ma vediamo insieme:

  • perché un immobile va all’asta
  • cosa sono le aste immobiliari
  • chi ha diritto di partecipare ad un asta
  • ordinanza e avviso di vendita
  • domanda di partecipazione all’asta
  • asta senza incanto
  • asta con incanto
  • saldo prezzo

Perché un immobile va all’asta? 

Perché la legge prevede che un qualsiasi creditore possa recuperare un credito vendendo beni che appartengono al debitore.

L’aver contratto un mutuo per acquistare un immobile impegna il debitore al pagamento delle rate previste dal piano di ammortamento e conferisce al creditore (la Banca) un titolo esecutivo per recuperare il proprio credito in caso di inadempienza.

Dopo un certo numero di rate non pagate l’Istituto di Credito ha facoltà di agire in giudizio. L’immobile oggetto di mutuo, viene messo forzosamente in vendita tramite la procedura dell’asta immobiliare.

Ovviamente, come appena visto,  le banche che hanno erogato un mutuo, non sono le uniche a poter disporre del titolo esecutivo per dare il via alla procedura di vendita forzosa, ma qualsiasi creditore (con regolare titolo esecutivo come, ad esempio, la sentenza di un Tribunale) ha facoltà di recuperare il proprio credito mediante una vendita all’asta.

Cosa sono le aste immobiliari

L’asta immobiliare è un’attività giuridica mediante la quale viene disposta la vendita coatta di un immobile il cui proprietario è gravato da debiti insoluti.

Lo scopo principale dell’attività, dunque, è reperire i fondi necessari a soddisfare, anche solo parzialmente, tutti i creditori che hanno proceduto nei confronti del debitore.

Benché l’attività processuale, che sottintende alla vendita forzosa, abbia leggi chiare e precise che non danno adito ad interpretazioni diverse, va precisato che ogni Tribunale può stabilire modalità di partecipazione differenti.

È per questo motivo che consiglio, a chi è interessato di partecipare ad un’asta immobiliare, di consultare sempre la documentazione ufficiale della vendita che viene messa a disposizione sia in modalità telematica che cartacea presso la Cancelleria del Tribunale.

Chi ha diritto di partecipare ad un asta?

Ha diritto di competere ad un’asta immobiliare chiunque sia interessato all’immobile, sia le persone fisiche che giuridiche. Per partecipare ad un asta pubblica non è necessario l’intervento di un legale.

L’unica persona che non può partecipare all’asta è il debitore.

Ordinanza ed avviso di vendita

L’ordinanza di vendita è un provvedimento emesso dal Giudice competente che contiene tutte le condizioni per l’esecuzione di un’asta immobiliare.

Gli elementi contenuti nell’ordinanza sono:

  • Termini e condizioni per l’esecuzione dell’asta immobiliare
  • Eventuale delega di esecuzione ad un professionista del settore
  • Modalità e termini per la presentazione del deposito cauzionale
  • Termine ultimo per le offerte
  • La data dell’udienza di gara
  • Il termine ultimo consentito per il saldo d’acquisto.

L’ordinanza emessa dal giudice viene portata a conoscenza del pubblico tramite un avviso di vendita.

Il bando d’asta, solitamente, viene pubblicato su un’apposita piattaforma informatica e contiene  tutte le informazioni operative per partecipare all’udienza:

  • Luogo, data e ora dell’asta
  • Il prezzo di partenza
  • L’entità del rilancio minimo
  • Tipologia di vendita

Oltre a tutte le informazioni necessarie per la partecipazione all’asta, nel bando d’asta viene allegata anche una relazione tecnica (redatta da un perito incaricato) di stima dell’immobile oggetto di vendita.

La relazione tecnica contiene i dati catastali, il suo valore economico, le planimetrie, lo stato di conservazione dell’immobile, la regolarità o irregolarità catastale e l’eventuale presenza di vincoli o diritti reali gravanti sull’immobile.

La domanda di partecipazione all’asta

Tutti coloro i quali desiderano partecipare all’asta devono presentare apposita domanda di partecipazione e depositare la cauzione (con assegno circolare) nei termini e secondo le modalità riportate dall’avviso di vendita.

Asta senza incanto

Qualora il Giudice abbia disposto un’asta senza incanto tutte gli interessati sono tenuti a presentare le proprie offerte in busta chiusa alla Cancelleria del Tribunale designata.

Tali offerte sono irrevocabili e segrete.

Ogni offerente non conosce le proposte degli altri sino al momento dell’apertura delle buste.

Il giorno stabilito per l’asta, il Giudice convoca tutti coloro che hanno presentato un’offerta e procede con l’apertura delle buste presentate.

Sono valide soltanto le offerte superiori al prezzo base e, naturalmente, vince la più alta.

Entro 10 giorni gli altri offerenti hanno diritto di rilanciare la proposta; se non vi sono ulteriori offerte si passa all’aggiudicazione del bene, in caso contrario sarà indetta una nuova asta.

Se vi è un solo offerente la proposta è ritenuta valida soltanto se supera almeno del 20% il prezzo minimo; se è inferiore il Giudice valuterà se indire una nuova udienza o accettarla.

Asta con incanto

Qualora l’asta senza incanto non abbia portato alla vendita dell’immobile il Giudice può indire un’asta con incanto: una sorta di gara pubblica ad offerta continua.

Decorsi tre minuti senza alcun rilancio si intende aggiudicato all’ultimo offerente.

Il saldo del prezzo

L’ aggiudicatario definitivo deve ottemperare al saldo entro il termine massimo stabilito dal Giudice (un tempo compreso, di solito tra i due ed i 6 mesi dall’asta).

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.
Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.
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