successione immobile tutto quello che dovete sapere

SUCCESSIONE DI UN IMMOBILE: TUTTO QUELLO CHE DOVETE SAPERE

Quando viene a mancare una persona cara, oltre all’accettazione del lutto, occorre anche avviare una successione e pagare un obolo al fisco. La maggior parte delle successioni effettuate in Italia, ha per oggetto un immobile che viene ereditato da uno o più eredi, le norme sulla successione sono tante e a volte controverse, ecco perché ho deciso di scrivere questo articolo su tutto ciò che dovete sapere in merito.

  • Eredità e successione
  • successione di un immobile
  • imposte da pagare
  • vendere un immobile ereditato

Eredità e successione

Col termine eredità si intende la trasmissione del patrimonio di un defunto a una o più persone fisiche o giuridiche (definizione garzanti linguistica).

Gran parte del patrimonio italiano è costituito da immobili e questi vengono trasmessi agli eredi tramite una successione.

La successione è un iter giuridico che si avvia dopo la morte del defunto per trasferire il suo patrimonio agli eredi. Il patrimonio ereditario, per la giurisprudenza italiana, comprende sia rapporti attivi che passivi al momento della morte del defunto, ovvero sia debiti che crediti.

Nel nostro ordinamento esistono due tipi di successioni:

  • testamentaria: quando il defunto lascia un testamento con le sue volontà
  • legittima: quando, in assenza di testamento, viene eseguita in base alla parentela ed alle leggi previste.

Come visto il patrimonio in eredità può essere costituito da debiti e crediti e può capitare che i debiti possano essere superiori ai crediti. In questo caso l’erede o gli eredi hanno la possibilità di accettare o non accettare l’eredità. La non accettazione di eredità va fatta entro tre mesi dal decesso e deve essere fatta in cancelleria del tribunale o presso un notaio. L’accettazione di eredità può essere esercitata anche con beneficio di inventario, in tal caso l’erede ha più tempo per valutare se accettare o meno l’eredità. Questa possibilità si esercita in situazioni ereditarie più complicate quando la situazione debitoria non è palese.

Successione di un immobile

Per poter entrare in possesso dei beni del defunto, occorre avviare una successione. La legge italiana prevede che questa procedura venga fatta entro un anno dalla morte. Questo vale anche quando si eredita un immobile sia abitativo che di qualunque altro genere.

La procedura da seguire, in presenza di immobile, è la seguente:

  1. accettazione di eredità
  2. dichiarazione di successione
  3. trascrizione nei registri immobiliari e voltura al catasto
  4. pagamento delle imposte

La prima cosa da fare è fare una valutazione di debiti e crediti e decidere se accettare o meno l’eredità.

Una volta accettata l’eredità si fa la dichiarazione di successione.

La dichiarazione di successione è un iter fiscale, da farsi entro 12 mesi dal decesso del defunto e serve per comunicare all’agenzia delle entrate il nome degli eredi che subentrano al defunto e l’ammontare del capitale ereditato su cui vengono calcolate le tasse successorie se previste.

Si prosegue con la trascrizione dell’immobile nei registri immobiliari. In altre parole l’immobile o gli immobili vengono intestati agli eredi. La trascrizione nei registri immobiliari è estremamente importante perché ne determina la proprietà.

Anche al catasto occorre cambiare l’intestazione dell’immobile effettuando una voltura.

Infine occorre pagare le tasse. La percentuale delle tasse di successione e l’ammontare su cui si paga varia a seconda del grato di parentela e della franchigia applicata.

Imposte da pagare

Per quanto riguarda gli immobili, le imposte di successione vengono calcolate sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente specifico in base al tipo di immobile oggetto delle successione.

Tabella coefficienti specifici

  • prima casa = 110
  • altra abitazione e immobili di categoria catastale C = 120
  • Immobili di categoria catastale B = 140
  • uffici e studi privati = 60
  • negozi e botteghe = 40,8

Oltre alle imposte di successione, sui beni immobili ereditati si pagano anche le imposte catastali (1%) ed ipotecarie (2%). Su queste possono essere applicate le agevolazioni prima casa ed in questo caso ammontano rispettivamente ad €200 ciascuna.

Vendere un immobile ereditato

Una volta conclusa la successione l’erede diventa proprietario dell’immobile e può decidere di venderlo.

Nel caso la successione abbia costituito una comproprietà sull’immobile (più eredi per lo stesso immobile) questo può essere venduto solo se tutti sono d’accordo, oppure un erede può vendere la sua quota, tenendo presente che i comproprietari hanno il diritto di prelazione.

Se entro 5 anni dalla chiusura della successione, l’immobile ereditato viene venduto, sulla differenza di valore viene applicata una tassa sulla plusvalenza.

IMU su immobili ereditati

Il discorso dell’IMU è un po’ complicato.

Se da un lato si ha un anno di tempo per fare la successione e cambiare l’intestazione della proprietà dell’immobile, dall’altro il pagamento dell’IMU non viene sospeso.

Dal momento che uno o più eredi accettano l’eredità diventano proprietari dell’immobile e devono pagare l’IMU su di esso dal giorno del decesso del defunto. Fino al momento in cui non si accetta l’eredità il pagamento dell’imposta può essere sospeso, ma appena accettata l’eredità, per non incorrere in sanzione, è bene ottemperare al pagamento con ravvedimento operoso

Nel caso il defunto non abiti l’immobile oggetto di successione, per cui immobile già soggetto al pagamento dell’imposta, la rata dell’IMU viene suddivisa in due parti, un bollettino intestato al defunto e calcolata fino al giorno del decesso ed un bollettino intestato agli eredi calcolato dal giorno successivo al decesso.

Discorso analogo per un immobile adibito ad abitazione dal defunto, fino al giorno del decesso non viene applicata l’IMU, ma dal giorno successivo, se per l’erede l’immobile oggetto di eredità non è abitazione principale, viene calcolata l’ imposta per l’erede.

I miei consigli, per ora, si fermano qui!

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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