IL PREZZO GIUSTO? CALCOLIAMOLO INSIEME

“È giusto il prezzo che sto chiedendo o posso chiedere qualcosa in più?” oppure “Ma quella casa che mi piace tanto vale realmente i soldi che mi chiedono?” due domande, due punti di vista differenti, un unico problema: il prezzo. Conoscere il giusto valore di un immobile interessa a chi vende casa ma anche a chi la compra. Qui a seguire vi spiegherò come fare una valutazione immobiliare, dove reperire gli strumenti necessari e quali accorgimenti adottare al fine di trovare il giusto prezzo.

A chi vende dico di lasciare da parte i sentimentalismi e fare una valutazione oggettiva del proprio immobile, so che non è facile perché ad esso sono legati tanti ricordi, tante emozioni che incidono sul valore “affettivo” che si da alla propria casa, ma chi compra valuta gli spazi e ciò che può ricavarci, nulla di più. Un prezzo troppo elevato ne pregiudica la vendita.

Detto questo vediamo insieme come si stima un immobile.

I metodi di stima che gli addetti ai lavori possono utilizzare sono molteplici, ma il più utilizzato è quello che si basa sul valore di mercato. In questo metodo i fattori che vengono presi in considerazione sono due, la superficie commerciale e il valore a mq di quella zona.

La superficie commerciale cos’è e come si calcola?

Iniziamo col definire cos’è la superficie calpestabile; la superficie calpestabile è la metratura dell’appartamento muri esclusi, viene detta anche superficie utile perché rappresenta lo spazio a disposizione all’interno dell’appartamento. Durante gli anni di professione molti mi chiedevano: “Perché non si prende in considerazione questa metratura ai fini della valutazione?”. È presto detto, perché se non ci fossero i muri non ci sarebbe l’appartamento, perché nessuno per entrare in casa vola, ma entra attraversando giardini, androni, salendo scale ecc, tutti spazi che si usano e sono comunque di comproprietà.

La superficie commerciale è appunto la somma della superficie calpestabile, dei muri interni all’appartamento, dei muri perimetrali, dei balconi o terrazzi, delle pertinenze, del giardino ecc.

Ovviamente non tutto viene valutato allo stesso modo, la superficie calpestabile ha un valore maggiore di quella delle altre parti. Non potendo, per praticità, dare un valore economico diverso per ogni parte dell’immobile si è stabilito di calcolare in maniera differente le sue superfici.

Si calcolano al:

  • 100% superficie calpestabile e muri interni e muri perimetrali autonomi
  • 50% superficie dei muri di confine con altri appartamenti
  • 25% balconi e terrazzi scoperti (35% se coperti)
  • 60% le verande
  • 35% patii e porticati
  • 10% giardini
  • 20-30% cantine solai
  • 50-60% garage
  • 20% posto auto scoperto
  • 35% posto auto coperto

Detto questo armatevi di planimetria, righello, calcolatrice e blocco per gli appunti e cominciate a misurare, appuntandovi ogni misura. Prestate attenzione alla scala della planimetria, in ogni disegno tecnico è presente una scala, cioè quante volte è inferiore il disegno rispetto alla realtà. Solitamente le planimetrie catastali sono in scala 1:200 ma da quando il catasto è stato informatizzato capita di avere scale differenti,  per cui controllatela sempre. 

Attenzione:Per praticità la superficie commerciale dell’appartamento ( escluse pertinenze)  si calcola aggiungendo un 10% alla superficie calpestabile.

A questo punto si fa una somma di tutti i metri dell’appartamento e delle pertinenze e si ottiene la superficie commerciale totale.

Come si calcola una scala

Due parole veloci sulla scala. Come anzidetto la scala rappresenta quante volte il vostro immobile è stato rimpicciolito per rappresentarlo con un disegno. Se ne trovano di diverse a seconda del tipo di disegno, 1:50, 1:100, 1:200 sono le più usate per planimetrie di immobili, mentre 1:2000, 1:5000 si trovano nei mappali.

Quando troviamo scala 1:100 (si legge scala 1 a 100,) vuol dire che il disegno del vostro immobile è più piccolo di 100 volte rispetto alla realtà; ovvero ogni centimetro del disegno rappresenta 1 metro nella realtà ( cm 1×100= cm 100= m 1)

Come vedete il calcolo è semplice si moltiplicano i cm del disegno per il numero di scala e si trasformano i centimetri ottenuti in metri.

Per sintesi  nella scala 1:50 ogni centimetro del disegno rappresenta mezzo metro della misura reale mentre nella scala 1:200 ogni centimetro del disegno rappresenta due metri.

Come si calcola il valore a mq?

L’agenzia delle entrate ci mette a disposizione uno strumento indispensabile per conoscere il valore a mq di ogni zona di ogni città presente sul territorio nazionale, clicca qui per aprire la banca dati e conoscere il prezzo a mq della tua zona. (se hai difficoltà con la procedura leggi qui alla voce prezzo) otterrete un valore di mercato minimo e massimo a cui fare riferimento. Questi valori si riferiscono ad appartamenti di circa 15 anni in buono stato conservativo.  Io consiglio sempre di fare una media dei due valori.

Calcolo del giusto prezzo

Per stimare un immobile occorre moltiplicare la superficie commerciale per il valore a metro quadro.

Perfetto, la superficie l’abbiamo calcolata, il valore di mercato pure per cui abbiamo finito? Abbiamo trovato il nostro prezzo?

No!

Ci sono altri fattori che incidono sul prezzo di vendita, a parte la vetustà ( cioè gli anni dell’immobile che abbassa ulteriormente il valore a mq), ci sono anche l’esposizione al sole, il piano, il livello delle finiture, se è stato ristrutturato, l’efficienza energetica, se è dotato di ascensore, ecc.

Tutte queste cose vengono valutate attraverso a dei coefficienti correttivi che si usano apposta per risalire al valore di mercato più consono

  • Piano attico ­+20%
  • Piano terra -10%
  • Seminterrato -25%
  • Ristrutturato + dal 5 al 20%
  • Da ristrutturare -10%
  • Se l’immobile è affittato o occupato -30%
  • Esposizione su parco +10%
  • Esposizione rumorosa o interna -10%
  • Con riscaldamento centralizzato senza contabilizzazione individuale -5%
  • Costruzione non antisismica -5%
  • Sopra al 3 piano senza ascensore -5%

Per tutto il resto consiglio di usare il buon senso.

Eccoci giunti al prezzo giusto.

Vorrei precisare però che nella compravendita di un immobile i fattori che posso incidere sono molteplici, al momento della trattativa entrano in campo anche tanti fattori soggettivi che possono incidere sulla stessa. Se il proprietario dell’immobile ha urgenza di vendere perché deve trasferirsi in un’altra città per lavoro il prezzo potrebbe essere molto trattabile oppure se l’acquirente ha necessità di acquistare vicino ai suoi genitori  e guarda caso vivono nella palazzina a fianco sarà disposto a pagare qualche soldo in più per riuscire ad acquistare quella casa. Questo per dire che ogni vendita è a se e ogni appartamento viene venduto al suo prezzo.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi l’argomento non era dei più facili, spero di esservi stata di aiuto. Per qualiasi dubbio in merito potete lasciare un messaggio qui sotto, oppure contattatemi privatamente.

Vi ricordo che ogni lunedì si parla di locazioni e ogni giovedì di compravendita.

Continuate a seguirmi e a condividere nei vostri social.

A presto.

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

6 Comments

  • Garage C/6 20 m² consistenza Totale: 21 m² a Verona in zona Chievo
    Per cortesia vi chiedo quotazione del Garage in vendita presso un condominio in zona Chievo.
    Cordiali saluti
    Laura

    • buongiorno Laura,
      per poter esprimere una quotazione occorre conoscere il mercato di zona.
      conoscere il mercato in base a domanda e offerta e non solo in base alle quotazioni che si possono trovare sui vari portali.
      le consiglio di rivolgersi ad un professionista della sua zona.
      cordialmente Barbara

  • Salve,
    può essere così gentile da “valutarmi” un immobile da acquistare? Nuova costruzione in classe A così composto:
    GIARDINO: 40MQ;
    P.TERRA: 70 MQ commerciali + 16 MQ BALCONE;
    PIANO INTERRATO (cantina/bagno/garage collegati internamente alla casa): 59 MQ COMMERIALI;
    Valore al mq secondo agenzia delle entate: ABITAZIONE 1.600-2.000 €/mq – BOX 550/800 €/mq.
    Grazie

    • No Attilio, mi dispiace, ma questa cosa non è fattibile.
      per valutare un immobile occorre vederlo e conoscere le valutazioni di zona.
      deve rivolgersi ad un tecnico o ad un’agenzia immobiliare.
      cordiali saluti Barbara

  • Roberto Bartolomei

    (16 Agosto 2020 - 10:06)

    Grazie per l’articolo! Stiamo valutando l’acquisto nel nostro condominio dell’ex locale caldaia che e’ situato sotto il nostro appartamento che si trova a roma, zona navigatori. Per il calcolo della valutazione di questo locale tecnico ( fra altro con ancora la caldaia dentro e accesso limitato – non ce porta solo una scala di accesso dal giardino condominiale) come possiamo fare il calcolo? Usando i 20-30% per cantine menzionato sopra o sarebbe meno? Grazie in anticipo per il vostro aiuto!!!

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