PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE COS’E’ E COME COMPILARLA

Cos’è una proposta di acquisto? È il cavallo di battaglia delle agenzie immobiliari, uno strumento che permette di concludere l’affare senza grossi rischi che questo non vada a buon fine. La proposta d’acquisto evita il confronto diretto fra venditore ed acquirente nel quale potrebbero crearsi dei dissapori o delle incomprensioni tali da far saltare la vendita.

Ci ho pensato molto prima di scrivere questo mio articolo, perché leggendo vari siti che trattano l’argomento i più sono del parere che è un atto inutile e sconsigliano vivamente di sottoscriverla.

Trovandomi in una posizione diametralmente opposta, ho deciso di scrivere ciò che penso.

Sono convinta che la proposta di acquisto sia uno strumento valido non solo per le agenzie immobiliari ma anche fra privati.
In fondo la proposta di acquisto non è altro che un foglio scritto con il quale un acquirente manifesta la propria intenzione ad acquistare un immobile a determinate condizioni e tempi che andrà a dettagliare nella proposta stessa.

L’epoca in cui la stretta di mano valeva più della firma su un pezzo di carta è lontana anni luce, oggi giorno occorre scrivere, firmare, controfirmare e spesso non basta perché si può sempre trovare una persona che per pochi euro in più manda all’aria un contratto. Perciò non abbiate paura della proposta di acquisto, è innocua se usata nel giusto modo, è la strumentalizzazione che ne fanno certe agenzie immobiliari e certi marpioni degli affari che è sbagliata non la proposta in se.

Non tutti se la sentono di affrontare una trattativa a viso aperto, per cui presentare una proposta di acquisto al proprietario venditore a mio avviso è un’ottima cosa, inoltre può avere un grosso peso sul venditore, perché trovandosi davanti agli occhi un impegno scritto e firmato da parte di un ipotetico cliente, questo da concretezza alla trattativa; dice che si vuol passare dalle chiacchiere ai fatti.  Con questo foglio di carta scritto in mano, potrebbe essere disposto a valutare un ribasso prezzo che fino a quel momento non aveva preso in considerazione, perché con quelle poche e semplici righe si potrebbe concretizzare la vendita che aspettava da mesi.

La cosa importante è che, prima di fare una proposta di acquisto, abbiate fatto tutte le verifiche del caso che vi ho consigliato nell’ articolo precedente dal titolo  “compravendita: 7 suggerimenti utili per comprar casa leggi qui

Non avventuratevi in una proposta prima di essere sicuri che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico fiscale e giuridico. Mi raccomando!

Come impostare una proposta per quell’immobile che vi piace tanto?

Ecco qua un fac-simile di proposta d’acquisto

  • Spett. Sig.(nome del proprietario)
    Con la presente proposta d’acquisto
    Il sottoscritto Sig. (i vostri dati; nome cognome, luogo data di nascita, residenza e codice fiscale)
    si impegna ad acquistare come visto e gradito l’ immobile di sua proprietà, sito nel comune di….., via ….. , e sarà acquistato completo di accessori, pertinenze e parti comuni, nello stato di fatto in cui si trova, il tutto identificato al NCEU del Comune di …al foglio…particella…Sub …, cat … classe…, vani… rendita…( tutti questi dati li ricavate dalla visura catastale)
  • 1) il prezzo offerto per l’acquisto è di € ……( ……..)
    E sarà corrisposto nei modi e nei termini seguenti:
    a) €…….. verranno versati dal sottoscritto, alla proprietà, a titolo di caparra confirmatoria al preliminare di compravendita ( evidenzio in grassetto questa parte per sottolineare che non deve esserci passaggio di denaro se non davanti al notaio al momento del compromesso) che si stipulerà presso lo studio del notaio …, entro il……………….
    b) € …. verranno versati entro il ….. come acconto prezzo (solo se previsto)
    c) € …… a titolo di saldo, alla stipula del’’atto notarile di compravendita, con possibilità di accensione di un mutuo alle condizioni dell’istituto erogante (mettetela sempre questa dicitura perché il proprietario deve essere informato che in caso di mutuo non è detto che il  denaro arriverà il giorno della stipula ma potranno passare anche 15/20 giorni prima che la banca li versi sul suo conto corrente)  entro e non oltre il …avanti al Notaio suddetto
  • 2) il possesso giuridico del bene sarà trasferito all’acquirente soltanto alla sottoscrizione dell’atto notarile di trasferimento di proprietà
  • 3) la presente proposta non potrà produrre alcun effetto qual’ora entro la data del ……la presente proposta non sia accettata. ( mettete una data entro la quale avere una risposta – io direi 7 massimo 10 giorni- perché non è giusto che stiate vincolati a lungo ad una proposta che magari non viene accettata e nel frattempo potete perdere altri affari)
  • 4) la proprietà con l’accettazione della presente proposta dichiara e garantisce:
    – che l’immobile è in regola con le norme edilizie, urbanistiche e fiscali vigenti
    – che l’immobile dovrà essere al rogito notarile, di piena proprietà e disponibilità del venditore, esente da ogni vincolo, peso, gravame, privilegio, ipoteca, lite in corso, uso, e quant’altro; con ogni garanzia al riguardo.
  • 5) con la sottoscrizione della presente proposta le parti manifestano il loro intento a concludere un contratto di compravendita entro e non oltre il (ripetere la data prevista per il rogito)
    In fede
    Data e firma….
Accettazione della proposta

La proprietà, nella persona del Sig…dichiara la propria consapevolezza del fatto che, con la sottoscrizione in calce della presente, accetta la proposta che precede.

data e Firma

Ecco qua… Proposta fatta ed accettata!

Tutto questo riguarda una proposta di acquisto fatta tra privati senza l’intermediazione di un agenzia immobiliare, ma devo ammettere che fra privati al momento non si usa molto anche se come detto sopra per me è uno strumento molto valido che consiglio di utilizzare.

ma veniamo alla nota dolente la proposta di acquisto fatta ad un agente immobiliare.

A cosa prestare attenzione se siamo davanti ad un agente immobiliare

Devo ammettere che, anche dopo tanti anni di professione, quando prendevo una proposta di acquisto da parte di un potenziale acquirente e quando andavo a sottoporla al venditore mi dava sempre scariche di adrenalina pazzesche, perché in quella proposta erano in ballo mesi di lavoro e dovevo giocarmela al meglio.

Si dovevo, perché spesso è la bravura dell’agente che riesce a far concludere affari fino a quel momento impossibili. A dirla tutta gli ultimi anni di professione sono stati per me molto molto difficili  e riuscire a far alzare la proposta di qualche migliaia di euro all’acquirente e  farla abbassare da parte del venditore per trovarsi a metà strada non era per niente facile. Dopo questo aneddoto legato al mio passato professionale torniamo al concreto.

Se la state facendo tramite un’agenzia immobiliare prestate massima attenzione alla clausole vessatorie che potrebbe contenere e ad eventuali tranelli.  Vi dico questo perché nel mondo dell’intermediazione immobiliare ci sono molte persone preparate, professionali ed oneste ma si possono trovare anche persone che svolgono questo lavoro abusivamente senza averne il titolo che si spacciano per agenti immobiliari senza esserlo e non conoscono norme e adempimenti importanti che possono tutelarvi, perciò  prestare la massima  attenzione sia a chi avete davanti sia a cosa state per firmare.

Detto questo vediamo le “furberie” a cui sono venuta a conoscenza nell’arco della mia attività.

La proposta è irrevocabile

Innanzi tutto per voi che la firmate è vincolante anzi “IRREVOCABILE” , non credete a chi vi dice che serve solo a prenotare l’immobile o a tenervelo fermo finché non decidete. No non è assolutamente vero firmando la proposta vi vincolate, se il proprietario accetta siete obbligati ad acquistare se no perdete dei soldi.

Elementi indispensabili

La proposta di acquisto deve contenere alcuni elementi indispensabili quali
– dati identificativi dell’acquirente, del proprietario e i dati catastali dell’immobile
– prezzo e termini di pagamento
– data e luogo di compromesso e rogito notarile
– termine di validità della proposta

– i dati catastali sono indispensabili in quanto è la carta d’identità dell’immobile, accertano che state per acquistare quell’immobile e non un altro nella stessa palazzina, quello che avete visto voi con tutti i suoi pregi e i suoi difetti

– validità della proposta, ovvero la data entro la quale avere una risposta da parte del venditore. Deve essere breve 7-10 gg al massimo per i motivi che vi ho detto prima.
So che certe agenzie tendono a mettere validità lunghissime anche mesi, spesso oltre alla data prevista per il compromesso, per tutelarsi, prendere tempo nei confronti di una risposta negativa da parte del venditore ed avere il tempo di farlo ritornare sui suoi passi in seguito, ma questo è ingiusto nei vostri confronti  che restate vincolati per molto tempo a quella proposta e magari perdete altre occasioni.

-in proposta  deve essere indicato che l’immobile è in regola con le norme edilizie, urbanistiche e fiscali vigenti e al rogito notarile dovrà essere di piena proprietà e disponibilità del venditore, esente da ogni vincolo, peso, gravame, privilegio, ipoteca, lite in corso, uso, e quant’altro; con ogni garanzia al riguardo.

– se dovete fare un mutuo per acquistare l’immobile fate inserire una clausola sospensiva ad esempio “la validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo la quale dovrà avvenire entro la data del …..” questo per tutelarvi nel caso che, dopo accettazione da parte del venditore, la vostra banca vi rifiuti il mutuo. Con questa clausola anche se siete costretti a non portare avanti l’acquisto non perdete ne i soldi della caparra ne i soldi dovuti come compenso all’agenzia.

L’assegno

Al momento della sottoscrizione della proposta l’agente vi chiederà di dar più peso alla vostra proposta lasciando un assegno che dimostri la vostra vera intenzione all’acquisto.
È vero, mostrare l’assegno al venditore da più peso alle vostre intenzioni ma… c’è sempre un ma nella vita.

  1. Deve essere intestato al proprietario venditore e non all’agente
  2. deve essere di poche migliaia di euro (io consigliavo ai miei clienti 1000/1500€ al massimo) Questo perché se la vostra proposta viene accettata e voi avete dei ripensamenti e non volete più acquistare, questa cifra viene comunque consegnata al venditore e voi la perdete
  3.  nella proposta deve essere specificato che questa somma che versate è a titolo di caparra confirmatoria, il che vuol dire che se voi non portate a termine l’acquisto perdete la somma versata ( come detto sopra)  ma se il proprietario decide di non vendere dopo l’accettazione vi deve restituire la cifra raddoppiata.
Compenso dell’agenzia

Nella proposta di acquisto  deve essere stabilita una mediazione, ovvero il compenso che voi pagate all’agente immobiliare alla conclusione dell’affare. Questa viene stabilita o in percentuale al prezzo pagato per l’acquisto (la % varia in base agli usi locali, ma solitamente va dal 2 al 4%) o a forfait . Ricordatevi che a questo importo dovete aggiungere l’ iva ( al momento in cui scrivo  è pari al 22%). Fatevi fare la fattura perché parte di essa potrete detrarla nella dichiarazione dei redditi, ed inoltre va indicata nel rogito notarile di acquisto. Questa cifra la pagate anche se dopo l’accettazione da parte del proprietario avete dei ripensamenti e decidete di non acquistare più.

Dati dell’agenzia

La proposta di acquisto fatta presso un’agenzia immobiliare deve contenere i dati dell’agenzia e dell’agente che la compila compreso il numero di iscrizione al ruolo mediatori presso la CCIAA . Inoltre il modulo prestampato  della proposta deve essere regolarmente depositato presso la CCIAA della vostra provincia.

Conclusioni 

Anche oggi mi sono dilungata, quanto comincio a scrivere non mi fermo più… spero di essere stata esaustiva e di aver chiarito ogni vostro dubbio in merito, se così non fosse lasciate qui a seguire i vostri dubbi e ne parleremo insieme oppure se preferite contattatemi in privato cliccate qui

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ciao a tutti e alla prossima…

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12 Comments

  • Buongiorno, devo concludere un acquisto immobile con un venditore privato vincolato all’ottenimento del mutuo. Il venditore non vuole caparra in quanto non potendola incassare la ritiene superflua. La proposta mi serve scritta per la richiesta di mutuo. Posso utilizzare il primo esempio che ha inserito inserendo la dicitura “la validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo la quale dovrà avvenire entro la data del …..”. Per il pagamento basterebbe compilare solo il punto
    c) € …… a titolo di saldo, alla stipula del’’atto notarile di compravendita, con possibilità di accensione di un mutuo alle condizioni dell’istituto erogante

  • Buongiorno, ottimo articolo ben spiegato. Una cosa non ho trovato: se fosse il venditore che, dopo l’accettazione della proposta d’acquisto, si tirasse indietro e non arrivasse al rogito, la commissione dell’agenzia sarebbe comunque persa per il compratore? Perché ho trovato scritto, per esempio, “…e sarà corrisposto dal cliente (acquirente) all’agente immobiliare entro e non oltre l’accettazione della proposta d’acquisto…”, ma non vi è alcun accenno al venditore e non mi sembrerebbe giusto. Forse si potrebbe inserire nella proposta in accollo da parte del venditore di tale provvigione? Grazie.

    • Barbara Togni

      (8 Marzo 2019 - 20:49)

      Se si ritira il venditore, nel sacco l’acquirente abbia versato una caparra, il venditore deve restituirla raddoppiata all’acquirente. Sulla mediazione la perdono entrambi perchè di fatto l’affare si è concluso, se salta non è per colpa dell’agenzia.
      In merito alla clausola da te nserire in proposta che se una parte si ritira rimborsa la mediazione all’altra parte, può chiedere di inserirla, dal mio punto di vista non c’è nulla che lo vieta

  • Mille grazie! Un’ultima cosa: se apporto qualche modifica alla proposta d’acquisto e la consegno all’agenzia per poi girarla al venditore, il mediatore può rifiutarsi, riferendo che il venditore mai accetterà, oppure deve necessariamente trasmettere la mia proposta?

    • mi scusi Giorgio, ho letto solo ora, purtroppo non mi è arrivata la segnalazione.
      a mio avviso l’agente immobiliare non può rifiutarsi di apportare modifiche se richieste prima della sottoscrizione della proposta

  • Interessa anche a me, Giorgio… Mi sono sempre chiesta se il mediatore sia comunque tenuto a comunicare al venditore ogni aggiornamento della trattativa.

  • Salve,

    Sto cercando di capire le differenze tra preliminare e proposta di acquisto: stando a questo articolo, il contenuto è identico per entrambi. L’unica differenza è che la proposta include un termine anche per il preliminare.
    Ho capito correttamente?
    Se ho capito correttamente, da questo articolo risulta che la proposta altro non è che un preliminare del preliminare e stando a quello che ho letto (se vuole, le cito la fonte) risulterebbe nullo!!!
    Non ho nessun intento polemico, anzi voglio capire a fondo la questione… 🙂

    Grazie mille e complimenti per il blog!

    • Va fatta una distinzione fra proposta d’acquisto fra privati e proposta d’acquisto fatta in agenzia. In quest’ultimo caso se fatta in modo appropriato e se registrata ha la stessa valenza di un compromesso. Nel primo caso invece è un patto scritto (la vecchia stretta di mano fra due privati) x poi giungere al compromesso.

  • alberto pietropolli

    (1 Giugno 2019 - 11:30)

    Ho letto con molto interesse l’articolo, grazie. Un solo consiglio nel caso l’acquisto avvenga con Agenzia: prevedere – e ciò farà saltare sulla sedia l’Agente che proverà ad opporsi in tutti i modi – che il termine di validità della proposta di acquisto, pena la decadenza, sia al max di 2 giorni. Infatti, se il prezzo soddisfa il venditore, non sono necessari tempi più lunghi, la decisione sarà immediata; a maggior ragione se non è soddisfacente. Tempi più lunghi, con proposta irrevocabile e assegno in mano, favoriscono solo l’Agente e il venditore che, come noto, possono far visionare l’immobile a chiunque, “annusando” quindi il mercato e eventuali proposte migliorative. Il tempo di scadenza della offerta è proposto dall’acquirente e l’Agente Mediatore non può opporsi, altrimenti si configura come Agente Mandatario e cambia totalmente il rapporto con l’acquirente.

  • Come ha potuto leggere nel mio articolo io consiglio una scadenza breve, massimo 7/10.
    Diciamo che 2 giorni sono veramente pochi anche per far incastrare gli impegni del venditore con quelli del mediatore, che presumo abbia altri appuntamenti in agenda.

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