COSA FARE SE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E’ IN SCADENZA?

Se si sta avvicinando la scadenza del contratto di affitto, sia che siate proprietari o inquilini, dovete sapere che ci sono alcuni passi da seguire. Vediamoli insieme al fine di non incorrere in errori banali.

  • durata in base al tipologia di contratto
  • quando si può disdire un contratto
  • condizioni per cui il proprietario può recedere alla prima scadenza
  • cosa deve fare il proprietario per non rinnovare alla prima scadenza
  • cosa deve fare l’inquilino se non si vuole proseguire il contratto alla prima scadenza
  • cosa fare alla seconda scadenza
  • come rinnovare il contratto

Durata in base alla tipologia di contratto

Come abbiamo visto in precedenti articoli, esistono diverse tipologie di contratto. a canone libero 4+4, a canone concordato 3+2, transitorio da 1 a 18 mesi e quello per studenti universitari dai 6 ai 36 mesi

Per i contratti a canone libero, a canone concordato e nei contratti per studenti è previsto il rinnovo tacito alla prima scadenza, pertanto, salvo casi eccezionali o la volontà dell’inquilino di recedere al contratto, questo si rinnova automaticamente per l’ulteriore periodo previsto.

Il contratto transitorio invece cessa automaticamente alla scadenza, salvo accordi diversi.

Alla seconda scadenza, per i contratti a canone libero e a canone concordato se “tutto tace” e nessuna delle due parti avvia la procedura per rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia alla locazione questo si rinnova automaticamente per egual periodo (4 anni per il contratto libero e 2 anni per il concordato.

Quando si può disdire un contratto

In ogni contratto sono contenute tutte le informazioni necessarie, per cui vi esorto sempre a leggerlo attentamente ogni volta che vi sorge un dubbio.

Innanzitutto va detto che, salvo i pochi casi previsti dalla legge, il proprietario non può dare disdetta del contratto alla prima scadenza.

Il locatore può avviare la procedura di risoluzione del contratto solo alla seconda scadenza rispettando il preavviso previsto dal contratto stesso.

L’inquilino invece, se non intende proseguire il contratto già alla prima scadenza, deve attivarsi perché questo non venga rinnovato.

Condizioni per cui il proprietario può chiedere la disdetta alla prima scadenza.

Come appena accennato, il proprietario dell’immobile può attivare la procedura della disdetta del contratto alla prima scadenza solo nei casi seguenti:

  • se il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso deve concedere il diritto di prelazione all’inquilino
  • se l’immobile oggetto di locazione o lo stabile dove risiede ha necessità di improrogabili lavori di ristrutturazione
  • se il conduttore è proprietario di un immobile idoneo
  • adibire l’immobile a propria abitazione o di famigliare entro il secondo grado di parentela (genitori, figli, coniuge)

In presenza di almeno uno di questi casi il locatore può richiedere la risoluzione alla prima scadenza  inviando, almeno sei mesi prima della scadenza, al conduttore una raccomandata A/R dove comunica il motivo per cui richiede la risoluzione alla prima scadenza del contratto.

Cosa deve fare il proprietario per non rinnovare il contratto alla prima scadenza.

Se il proprietario rientra in uno dei casi previsti per legge può avviare la procedura di cessazione del contratto.

Deve inviare una raccomandata all’inquilino, almeno sei mesi prima della scadenza, nella quale comunica la sua intenzione di non dare seguito al contratto, specificando il motivo per cui gli è concesso chiedere la restituzione dell’immobile.

Cosa deve fare l’inquilino se non vuole proseguire il contratto alla prima scadenza

Nel caso l’inquilino non intenda proseguire il contratto alla prima scadenza, deve attivare la procedura per la risoluzione anticipata.

Deve inviare una raccomandata, con ricevuta di ritorno, al proprietario rispettando il preavviso previsto dal contratto prima della scadenza – sei mesi per i contratti a canone libero, tre mesi per contratto concordati e per studenti- dove comunica la sua intenzione a non voler proseguire la locazione.

A questo punto il locatore può inviare al conduttore una nuova proposta di contratto a condizioni più favorevoli. Se entro 60 giorni le due parti non trovano un accordo il contratto è da ritenersi cessato alla scadenza e per quella data deve lasciare libero l’immobile.

Cessazione alla seconda scadenza

Se nessuna delle due parti si attiva entro sei mesi dalla scadenza per il proseguo del contratto alle stesse o a nuove condizioni, questo, salvo diverse specifiche nel contratto scade automaticamente, senza che sia necessaria alcuna comunicazione.

Cosa fare alla seconda scadenza

Alla seconda scadenza si hanno tre possibilità

  • rinnovare il contratto alle stesse condizioni
  • rinnovarlo a nuove condizioni
  • cessare il contratto

Nel primo caso non occorre fare nulla, infatti la legge prevede che se nessuna delle parti si attiva per modificare o cessare il contratto questo si rinnova automaticamente.

Per rinnovare a nuove condizioni, una delle due parti deve attivarsi, almeno sei mesi prima, per comunicare all’altra parte le nuove condizioni del contratto.

Ovviamente deve comunicarle tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata.

La controparte avrà 60 giorni, dal ricevimento della stessa, per rispondere-

in caso non si raggiunga un accordo o nel caso la controparte non risponda alla prima raccomandata il contratto è da ritenersi scaduto e cessa alla data prevista per la fine contratto.

Per la cessione del contratto la procedura è pressoché simile a quella per il rinnovo a nuove condizioni.

una delle due parti deve comunicare sei mesi prima della scadenza la sua volontà a non proseguire il contratto all’altra parte, la quale ne prende atto ed il contratto si conclude alla data di scadenza.

Cosa fare se l’inquilino non lascia l’immobile alla scadenza

Nel caso in cui nonostante la corretta comunicazione pervenuta nei tempi previsti per legge, l’inquilino non lascia l’immobile, al proprietario spetta una sola cosa da fare avviare una procedura di sfratto per finita locazione.

Nel caso abbiate il sospetto, per eventuali dissapori nati con l’inquilino proprio in virtù della vostra richiesta di lasciare libero l’immobile potete avviare la procedura di sfratto anche prima della scadenza del contratto, ma successiva all’invio della raccomandata.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!

Adempimenti successivi

risoluzione anticipata

22 Comments

  • Ciao a tutti . io ho stipuloato un contratto d i affitto 4+ 4 stipulato nel 1/0/7/2006 ( CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO AI SENSI ART.2 COMMA 1 DELLA L 9 -12/98 N 431 INCLUSE FATTI SPECIE DI CUI ART 1 COMMI 2 E 3 registrato il 14/07/2006 agenzia dell entrate Bologna
    mi hanno detto che non posso fare la richiesta x il contributo del 730 in quanto il contratto non è piu valido è scaduto
    il ,proprietario dice che è passato a cedolare secca ma io non ho nulla in mano in piu il proprietario è n arretrato con i rinnovi del contratto da pagare allì agenzia dell entrate sono 10 anni di registrazione non pagati,
    cosa devo fare ?
    posso andare via ?cambiare casa
    devo dare disdetta 6 mesi prima ?
    il proprietario vorrebbe rinnovare con calma ad un prezzo superiore ed io sto pagando regolarmente con bonifico bancario e l appartamento a bisogno di migliorie che spettano a lui. cosi non vale di piu
    grazie a chi mi dia spiegazioni

    • Buongiorno Giuseppe,
      La cosa principale da capire è se il proprietario è passato veramente a cedolare secca o se ti trovi con un contratto in nero.
      Prima di passare a cedolare secca avrebbe dovuto comunicartelo con una raccomandata dove ti diceva che da quel momento non ti avrebbe più fatto l’aggiornamento del canone.
      Questa l’hai mai ricevuta?
      Poi lui avrebbe dovuto presentare un RLI all’agenzia dell’entrate entrate dove esprimeva la sua intenzione di passare a cedolare secca e doveva rinnovare la sua volontà ogni 4anni allo scadere del contratto.
      Se non l’ha fatto bisogna capire perchè, magari non conosceva la procedura e si è affidato a quello scritto sui giornali o sul sentito dire. Molti hanno omesso questo passaggio semplicemente perchè non sapevano che dovevano farlo, ma hanno sempre pagato regolarmente le tasse su quanto percepito dall’affitto.
      In questo caso non è affitto in nero in quanto c’è la volontà del contribuente era di fare le cose solo che le ha sbagliate.

      Difficile dare una risposta alla tua domanda non conoscendo la reale situazione.

      Dunque il contratto si è rinnocato automaticamente al 1 luglio per cui se il proprietario in buona fede ha sbagliato la pratica ma ha pagato le tasse tu per poter lasciare l’immobile devi dare i 6 mesi di preavviso.
      Il.proprietario da parte sua non può aumentarti l’affitto per almeno 4 anni.
      Se la tua intenzione è quella di rimanere nell’appartamento ti consiglio di parlare col.proprietario e dirgli che se non ha presentato la comunicazione all’agenzia dell’entrate entrate può sistemare la sua posizione andando all’agenzia dell’entrate entrate e la sanzione applicata è di poche decine di euro. In questo modo sanando la sua posizione tu potrai usufruire Delle detrazioni nel 730.

      Spero di essere stata esauriente. Per altre informazioni mi trovi sempre qui.
      Cordiali saluti Barbara

  • Buongiorno, ho un inquilino, non parente, che abita in un mio immobile, con regolare contratto di locazione 4+4 dal 1/1/1998 e ad ogni quadriennio si è tacitamente rinnovato fino al 31/12/2021 (ultimo rinnovo dal 1/1/2018 al 31/12/2021). Il pagamento del canone è sempre regolare, però, per motivi personali e seri non intendo proseguire il rapporto.
    Almeno sei mesi prima del 31/12/2021 cosa dovrei fare? inviare raccomandata a/r con cui intendo rinnovare a nuove condizioni (aumentando di molto l’affitto poiché so che non potrebbe permetterselo e quindi dovrebbe andare via) oppure comunicargli la cessazione del contratto. Quale è il mezzo più sicuro e celere affinché se ne vada?
    Nel ringraziare, resto in attesa di una vostra risposta.
    Vive cordialità

    • mi scusi Luigi, ma se il contratto è un 4+4 ed è stato rinnovato nel 2018 scade al 31-12-22 e non 21 come da lei scritto.
      comunque al di la della precisazione, se non vuole rinnovare ulteriormente il contratto deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza (io consiglio anche prima)nella quale comunica che per motivi personali non intende più rinnovare il contratto pertanto deve lasciare libero l’immobile entro e non oltre il…
      questa è la procedura corretta, poi nel caso l’inquilino non lasci la casa deve rivolgersi ad un legale per iniziare uno sfratto per fine locazione.
      cordiali saluti Barbara

  • Nella vostra spiegazione di cosa bisogna fare alla seconda scadenza di un contratto 4+4 in un caso si afferma che se non ci sono comunicazioni da entrambe le parti il contratto definitivamente cessa.In un altro punto si afferma di dover mandare da parte del locatore l’avviso della cessazione 6 mesi prima.Il contratto stipulato con il mio inquilino scade il 3 febbraio 2021 dopo 8 anni. Poiche’ non ha pagato 2 mensilita’ ( dicembre- gennaio) e non ha dato alcun preavviso, io come locatore non intendo rinnovare tacitamente il contratto .Se gli invio la raccomandata di fine locazione per mancato pagamento sono in regola?

    • buona sera Katia,
      nel mio approfondimento c’è scritto che
      se una delle parti vuole cessare il contratto deve inviare raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. la parte che riceve la raccomandata può attivarsi per rinnovare il contratto a nuove condizioni ma se non si raggiunge un accordo questo cessa automaticamente.
      ma la cessazione implica che sia stata inviata la raccomandata sei mesi prima.
      se lei non ha dato il preavviso il contratto (a meno che non sia specificato diversamente nel contratto da voi sottoscritto) questo si rinnova automaticamente.
      barbara

  • buongiorno
    i miei genitori sono in affitto con un contratto 4+4 e al 31 maggio c’è la seconda scadenza
    il proprietario,tramite telefonate e mail (no pec) ha espresso il dissenso per un ulteriore rinnovo del contratto
    arrivo al dunque
    i miei genitori non hanno ricevuto nessuna raccomandata AR o pec con l intezione di non rinnovare + il contartto e stando agli articoli di legge e a quello che ho letto sul suo blog
    DATE LE CIRCOSTANZE IL CONTRATTO SI RINNOVA AUTOMATICAMENTE X ALTRI 4 ANNI?

    in caso affermativo, devono far qualcosa i miei genitori oltre a pagare regolarmente l affitto?

    ringrazio

  • Salve
    Il mio contratto 4+4 scade tra 2 settimane. Il proprietario ha inviato la lettera si non vuole rinnovare nel tempo prevista dalla legge. Sono sempre stato in regola con il pagamento. In tutto questo periodo, ho cercato un altra casa ma non ho ancora trovata. Non so cosa devo fare ora. Non posso lasciare l’abitazione ora. Per cortesia, dammi qualche consiglio. Grazie.

    • se non hai ancora trovato, parlane col proprietario di casa e rivolgiti all’ufficio politiche abitative del comune dove abiti perché ti aiutino a trovare una casa e ad un sindacato degli inquilino per essere tutelato e aiutato.
      Barbara

  • lucia carapezzi

    (17 Aprile 2021 - 13:18)

    terminato il contratto di affitto 4+4 si può proseguire con lo stesso contratto e come ci si comporta con l’agenzia delle entrate?

    • certamente, basta presentare un modello RLI di rinnovo contratto e questo prosegue per altri 4 anni.
      nel caso di tassazione ordinaria occorre presentare anche modello f24 elide per pagamento imposta di registro

  • Salve, ho affittato una camera del mio appartamento con contratto transitorio della durata di 12 mesi e a tassazione con cedolare secca. Non avendo intenzione di rinnovarlo, chiedo se c’è bisogno di dare un preavviso prima della data di scadenza e in quale modalità. Cosa succede, inoltre, se l’inquilino non va via?

    • dipende da cosa avete previsto nel contratto, ovvero se era previsto un rinnovo oppure se il contratto si risolveva automaticamente.
      ad ogni modo io consiglio di inviare lettera raccomandata all’inquilino 6 mesi prima della scadenza per dargli modo di trovare un altra soluzione abitativa.
      se non va via bisogna iniziare una pratica di sfratto per finita locazione
      barbara

  • Il “blocco sfratti” comprende anche questa tipologia di contratto?

    • la finita locazione è una cosa lo sfratto è un’altra.
      mi spiego meglio
      la finita locazione è quando un contratto cessa perchè trascorso il periodo di locazione 4+4 3+2 ecc
      mentre lo sfratto viene dichiarato da un giudice o per morosità o per finita locazione (cioè quando un inquilino non lascia l’immobile dopo la scadenza del contratto).
      in questo periodo di pandemia, il governo ha fatto il blocco degli sfratti per tutti quei casi in cui il giudice aveva emesso una sentenza di sfratto.
      per cui, per rispondere alla sua domanda NO

  • Salve, io ed il mio compagno siamo in affito da 3 anni e mezzo sotto contratto 4+4. Abbiamo ricevuto la raccomandata con cui il locatore conferma din non voler rinnovare il contrato di locazione per motivi di ristrutturazione. In prattica abbiamo 7 mesi di tempo per lasciare l’appartamento. La mia domanda é : in questo caso se trovassimo un appartamento prima della data di scadenza, lo stesso dobbiamo dare la disdetta di 3 mesi come accordato da contratto ? E se per esempio avremo la possibilitá di traslocare tra un mese facendo finta di aver dato la disdetta, lo stesso dovremo pagare le 2 mensilitá?
    Grazie

    • Dipende da cosa c’é scritto nella lettera che avete ricevuto.
      Se dice
      “entro e non oltre la data… dovete lasciare l’immobile libero” potete andarmene quando volete
      Mentre se dice
      “Dovete lasciare libero l’immobile alla data della scadenza”
      In questo caso se trovate dovete mandare il preavviso come richiesto nel contratto.
      Ma… dal mio punto di vista ci vuole un po’ di buon senso.
      Vi consiglio di parlare col proprietario e chiedergli il,permesso di lasciare libero l’immobile senza preavviso e magari di farvi scrivere due righe in merito.

  • Buongiorno,
    Sono in affitto con contratto transitorio che ha scadenza naturale tra pochi giorni, il 31 luglio 2021. Alla scandenza naturale del contratto si deve comunque versare l’imposta di recesso di 67 euro?
    Chiedo perché il locatore mi chiede questi soldi ma io non voglio recedere, semplicemente il contratto scade (nel contratto non c’è scritto nulla a riguardo a tale costo).
    Grazie e buona giornata.

  • Salve
    intanto complimenti per la rubrica che cura,
    mi succede che a gennaio del 2020 è deceduto mio padre, che era locatore di un immobile con regolare contratto di affitto con contratto a canone calmierato scadente l’ultimo periodo ad aprile 2020.
    Dopo la sua morte, sono subentrato in qualità di erede nel contratto di affitto facendo le regolari comunicazioni all’inquilino per il subentro mantenendo la tipologia di contratto e comunicando all’Ag. delle Entrate tramite il modello RLI, allegando copia raccomandata A-R.
    In pieno lockdown, a causa della pandemia, uffici pubblii e pvt chiusi, esprimevo trmite invio di email all’ag.delle Entrate dell’impossibiltà al rinovo.
    Di ontro l’genzia delle entrate mi rispondeva con un rinnovo del contratto della cedolare secca per un altro anno ossia ultima scad. aprile 2022.
    Pertànto comunicàvo àll’iquilio per isritto
    Vorrei pertàto sàpere come procedere

    • Mi scusi ma la situazione con mi é ben chiara per cui le pongo alcune domande.
      -l’inquilino abita ancora l’immobile o ha lasciato ad aprile scorso?
      -Aprile 2020 rappresentava la scadenza naturale del contratto?
      Attendo sue

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