COSA FARE SE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E’ IN SCADENZA?

Se si sta avvicinando la scadenza del contratto di affitto, sia che siate proprietari o inquilini, dovete sapere che ci sono alcuni passi da seguire. Vediamoli insieme al fine di non incorrere in errori banali.

  • durata in base al tipologia di contratto
  • quando si può disdire un contratto
  • condizioni per cui il proprietario può recedere alla prima scadenza
  • cosa deve fare il proprietario per non rinnovare alla prima scadenza
  • cosa deve fare l’inquilino se non si vuole proseguire il contratto alla prima scadenza
  • cosa fare alla seconda scadenza
  • come rinnovare il contratto

Durata in base alla tipologia di contratto

Come abbiamo visto in precedenti articoli, esistono diverse tipologie di contratto. a canone libero 4+4, a canone concordato 3+2, transitorio da 1 a 18 mesi e quello per studenti universitari dai 6 ai 36 mesi

Per i contratti a canone libero, a canone concordato e nei contratti per studenti è previsto il rinnovo tacito alla prima scadenza, pertanto, salvo casi eccezionali o la volontà dell’inquilino di recedere al contratto, questo si rinnova automaticamente per l’ulteriore periodo previsto.

Il contratto transitorio invece cessa automaticamente alla scadenza, salvo accordi diversi.

Alla seconda scadenza, per i contratti a canone libero e a canone concordato se “tutto tace” e nessuna delle due parti avvia la procedura per rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia alla locazione questo si rinnova automaticamente per egual periodo (4 anni per il contratto libero e 2 anni per il concordato.

Quando si può disdire un contratto

In ogni contratto sono contenute tutte le informazioni necessarie, per cui vi esorto sempre a leggerlo attentamente ogni volta che vi sorge un dubbio.

Innanzitutto va detto che, salvo i pochi casi previsti dalla legge, il proprietario non può dare disdetta del contratto alla prima scadenza.

Il locatore può avviare la procedura di risoluzione del contratto solo alla seconda scadenza rispettando il preavviso previsto dal contratto stesso.

L’inquilino invece, se non intende proseguire il contratto già alla prima scadenza, deve attivarsi perché questo non venga rinnovato.

Condizioni per cui il proprietario può chiedere la disdetta alla prima scadenza.

Come appena accennato, il proprietario dell’immobile può attivare la procedura della disdetta del contratto alla prima scadenza solo nei casi seguenti:

  • se il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso deve concedere il diritto di prelazione all’inquilino
  • se l’immobile oggetto di locazione o lo stabile dove risiede ha necessità di improrogabili lavori di ristrutturazione
  • se il conduttore è proprietario di un immobile idoneo
  • adibire l’immobile a propria abitazione o di famigliare entro il secondo grado di parentela (genitori, figli, coniuge)

In presenza di almeno uno di questi casi il locatore può richiedere la risoluzione alla prima scadenza  inviando, almeno sei mesi prima della scadenza, al conduttore una raccomandata A/R dove comunica il motivo per cui richiede la risoluzione alla prima scadenza del contratto.

Cosa deve fare il proprietario per non rinnovare il contratto alla prima scadenza.

Se il proprietario rientra in uno dei casi previsti per legge può avviare la procedura di cessazione del contratto.

Deve inviare una raccomandata all’inquilino, almeno sei mesi prima della scadenza, nella quale comunica la sua intenzione di non dare seguito al contratto, specificando il motivo per cui gli è concesso chiedere la restituzione dell’immobile.

Cosa deve fare l’inquilino se non vuole proseguire il contratto alla prima scadenza

Nel caso l’inquilino non intenda proseguire il contratto alla prima scadenza, deve attivare la procedura per la risoluzione anticipata.

Deve inviare una raccomandata, con ricevuta di ritorno, al proprietario rispettando il preavviso previsto dal contratto prima della scadenza – sei mesi per i contratti a canone libero, tre mesi per contratto concordati e per studenti- dove comunica la sua intenzione a non voler proseguire la locazione.

A questo punto il locatore può inviare al conduttore una nuova proposta di contratto a condizioni più favorevoli. Se entro 60 giorni le due parti non trovano un accordo il contratto è da ritenersi cessato alla scadenza e per quella data deve lasciare libero l’immobile.

Cessazione alla seconda scadenza

Se nessuna delle due parti si attiva entro sei mesi dalla scadenza per il proseguo del contratto alle stesse o a nuove condizioni, questo, salvo diverse specifiche nel contratto scade automaticamente, senza che sia necessaria alcuna comunicazione.

Cosa fare alla seconda scadenza

Alla seconda scadenza si hanno tre possibilità

  • rinnovare il contratto alle stesse condizioni
  • rinnovarlo a nuove condizioni
  • cessare il contratto

Nel primo caso non occorre fare nulla, infatti la legge prevede che se nessuna delle parti si attiva per modificare o cessare il contratto questo si rinnova automaticamente.

Per rinnovare a nuove condizioni, una delle due parti deve attivarsi, almeno sei mesi prima, per comunicare all’altra parte le nuove condizioni del contratto.

Ovviamente deve comunicarle tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata.

La controparte avrà 60 giorni, dal ricevimento della stessa, per rispondere-

in caso non si raggiunga un accordo o nel caso la controparte non risponda alla prima raccomandata il contratto è da ritenersi scaduto e cessa alla data prevista per la fine contratto.

Per la cessione del contratto la procedura è pressoché simile a quella per il rinnovo a nuove condizioni.

una delle due parti deve comunicare sei mesi prima della scadenza la sua volontà a non proseguire il contratto all’altra parte, la quale ne prende atto ed il contratto si conclude alla data di scadenza.

Cosa fare se l’inquilino non lascia l’immobile alla scadenza

Nel caso in cui nonostante la corretta comunicazione pervenuta nei tempi previsti per legge, l’inquilino non lascia l’immobile, al proprietario spetta una sola cosa da fare avviare una procedura di sfratto per finita locazione.

Nel caso abbiate il sospetto, per eventuali dissapori nati con l’inquilino proprio in virtù della vostra richiesta di lasciare libero l’immobile potete avviare la procedura di sfratto anche prima della scadenza del contratto, ma successiva all’invio della raccomandata.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

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Adempimenti successivi

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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