LOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE

La “locazione parziale di immobile” è una particolare forma di contratto. Non è molto conosciuta  e spesso confusa, erroneamente, per “affittacamere” che invece è un’attività imprenditoriale. La locazione parziale di immobile è una forma di locazione riconosciuta dalla legge che in questi anni di crisi economica è stata riscoperta.

Io amo definirla ” locazione atipica” in quanto ne il codice civile ne le leggi sulle locazioni ne parlano in modo specifico e non ne danno una vera e propria definizione. Detto questo cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

  • Cosa si intende per locazione parziale?
  • Che durata può avere?
  • Come viene determinato il canone?
  • Forma del contratto?
  • Quali elementi indispensabili deve contenere il contratto?
  • Deve essere registrato?
  • Domande frequenti
Cosa si intende per locazione parziale?

Iniziamo subito col dire che non si tratta di affittacamere e non è a fini turistici. La locazione parziale di immobile si ha quando chi utilizza l’immobile affitta una parte di esso ad un’altra persona.

La locazione parziale può essere effettuata sia per immobili abitativi che per  immobili ad uso diverso. Può essere fatta dal proprietario , dal comodatario , dall’usufruttuario o dall’inquilino.

La parte di immobile può essere affittata sia arredata che priva di arredi.

NB  se l’affitto parziale di immobile viene fatta da un inquilino non viene inquadrato come una sublocazione ma come un subaffitto pertanto è possibile farlo anche se non è prevista nel contratto ma deve essere comunicato al proprietario per raccomandata.

Che durata può avere?

La durata varia dagli accordi intercorsi fra le parti, esso può avere la stessa durata di un qualsiasi contratto di locazione e nello stesso modo si può sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto locativo, libero 4+4 ( 6+6 in caso di ufficio),  concordato 3+2, transitorio, per studenti ed anche affitti brevi sotto i 30 giorni.

Come viene determinato il canone?

Tutto dipende dal tipo di contratto di locazione che si sottoscrive. In caso di contratto concordato la determinazione del canone è vincolata agli accordi territoriali sottoscritti tra Comune e associazioni, nel caso di contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti.

Quali elementi deve contenere il contratto?

Il contratto di locazione parziale di immobile rispetta le stesse caratteristiche di un contratto normale, l’unica differenza sta nel fatto che occorre identificare bene la parte che si da in uso esclusivo all’inquilino e le parti che diventeranno “ad uso comune”. Le due parti devono essere evidenziate in planimetria con due colorazioni diverse e allegate al contratto

Esempio: viene locata una porzione di immobile, e più precisamente una camera da letto, individuata nella planimetria da colorazione rossa, mentre il soggiorno, la cucina  ed il bagno, contrassegnate da colorazione blu, sono ad uso comune. Le planimetrie, colorate come sopra specificato, vengono  controfirmate dalle parti e  allegate al presente contratto.

Vanno specificate nel contratto se le spese di utenze sono comprese nel canone stabilito o come verranno ripartite fra le parti.

Infine anche per la locazione parziale va inserita nel contratto la clausola relativa alla certificazione energetica.

Deve essere registrato?

Come ogni tipo di contratto deve avere forma scritta e se è di durata superiore ai 30 giorni deve essere registrato all’agenzia delle entrate.

Domande frequenti
  • Se l’inquilino vuole prendere la residenza entra nel mio stato di famiglia? NO, Diventa coinquilino. Infatti nel  sito del governo  si legge: Persone che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”
  • Posso chiedere il regime fiscale agevolato della cedolare secca? SI
  • Se affitto una parte dell’immobile in cui vivo devo pagare l’IMU? Se l’ammontare del canone supera il valore della rendita catastale rivalutata del 5%, SI, altrimenti non si paga.
 Conclusione

Eccomi qua, oggi ho voluto parlarvi di questa forma di locazione ancora non molto conosciuta perché penso possa essere una forma di contratto utile a risolvere problemi anche dal punto di vista sociale oltre che economici.

Vi ricordo che i miei articoli escono ogni lunedì ed ogni giovedì.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

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13 Comments

  • Salve Barbara, ho letto l’articolo riguardante il contratto di fitto parte di appartamento e vorrei chiederle un chiarimento poiché sono in procinto di contattare agenzie a questo scopo. Nel contratto si richiede sempre la specifica della particella catastale che in questo caso corrisponde sempre a quella dell’intero immobile? Se si quindi si evidenzia in pianta la parte da fittare, come da lei spiegato?

    • Si esattamente. I dati catastali sono quelli dell’appartamento intero. Al contratto si allegano le piantine dove vengono colorate con un colore le stanze date in uso esclusivo all’inquilino e di un altro le stanze che sono di uso comune (se c’è ne sono) ad esempio bagno e cucina

  • “Se affitto una parte dell’immobile in cui vivo devo pagare l’IMU? Se l’ammontare del canone supera il valore della rendita catastale rivalutata del 5%, SI, altrimenti non si paga”
    L’ IMU si paga sempre sia che sia inferiore e superiore alla rendita catastale, non si paga l’Irpef (cedolare secca)se il canone è inferiore alla rendita catastale, mi sembra che sia cosi

    • mi dispiace contraddirla, la circolare dell’Agenzia delle Entrate 18.05.2012, n. 3/E chiarisce che nel caso di LOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE si deve applicare l’Imu solo se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulta maggiore del canone annuo di locazione.
      l’irpef o l’imposta sostitutiva ( cedolare secca) va sempre pagata sui canoni percepiti

  • Salve Barbara , volevo chiederle dopo aver letto l’articolo e i commenti , se io , proprietario dell’immobile vivo nell’immobile stesso , quindi ho la residenza nel medesimo immobile e lo stesso immobile lo affitto parzialmente , devo pagare ugualmente l IMU ? Nonostante risultati la mia abitazione principale ? Voglio dire anche se l’affitto dovesse superare la rendita catastale e io cmq vivo all’interno della casa , quindi la casa risulterebbe abitazione principale , devo comunque pagare la IMU ? , Grazie .

    • Barbara Togni

      (6 Marzo 2019 - 10:19)

      buongiorno Andrea, se il canone annuo supera il valore della rendita la norma prevede di il pagamento dell’IMU. Essendo l’IMU di competenza dei comuni, ed ognuno si muove un po a modo suo, le conviene informarsi presso il caf o commercialista che le fa la dichiarazione dei redditi.
      cordiali saluti Barbara

  • Buonasera Barbara, grazie per l’articolo utile! Mi chiedevo se con la locazione parziale la spesa della TARI (rifiuti) spetta a entrambi oppure no e in che misura. C’è una legge a cui fare riferimento?

    • la tari arriva a nome di chi ha le altre utenze intestate, per cui per il comune è lui che deve pagarla, ma ciò non toglie che possa essere suddivisa fra le parti in misura agli spazi che ognuno ha a disposizione

  • Buongiorno Barbara, articolo molto interessante. Potrebbe dirmi in caso di affitto parziale di prima casa se le utenze devono per forza essere intestate al proprietario? nel mio caso avrei due contatori perché la mia prima casa è frutto di accorpamento di due immobili adiacenti; l’inquilino, che prende la residenza, può intestarsi le utenze in autonomia ? Devono esserci per forza stanze in comune o non è un requisito richiesto ai fini del contratto? Grazie

    • buona sera Luisa, no, non è obbligatorio avere stanze in comune, la cosa importante è allegare al contratto le planimetrie con ben evidenziate le parti che si affittano.
      sul discorso delle utenze non so dirle con esattezza, il buon senso mi fa pensare che non ci siano problemi se vengono intestate all’inquilino, ma purtroppo non posso darle certezza.
      cordiali saluti Barbara

  • Si parla sopra di abitazioni occupati dal proprietario che si intendono affittare parzialmente. Il mio caso è di un appartamento libero da affittare, ma vorrei lasciare chiusa una stanza dove tenere alcune cose mie. Procedo allo stesso modo sopra indicato? cioè stipulo un regolare contratto con l’inquilino con allegata una piantina dove si evidenzia la stanza riservata; nell’indicare il numero dei vani sottraggo questa stanza per cui dovendo stipulare un contratto concordato, il parametro vani si abbassa di una unità? presumo che l’IMU da pagare resterà comunque per intero; ci sono accorgimenti da seguire nella stipula del contratto? Grazie anticipatamente e buon lavoro.

    • buona sera Riccardo, si, anche se il proprietario non abita l’immobile può fare un affitto parziale di immobile e procedere nel modo indicato nell’articolo, l’importante è evidenziare nelle piantine la parte in uso all’uno e quella in uso all’altro e specificare nel contratto che una stanza viene trattenuta dal proprietario.
      per quanto riguarda il contratto a canone concordato il discorso è più complicato, da febbraio dello scorso anno necessita di asseverazione da parte di un sindacato di categoria per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, pertato le conviene farsi fare il calcolo e la stesura del contratto dal sindacato stesso, che le darà tutte le info del caso anche in ottica IMU.
      cordialmente Barbara

  • Buongiorno Barbara e grazie per l’attenzione prestatami. Ho constatato che il contratto concordato comporta qualche problematica per cui penso di optare per la cedolare secca. In questo caso l’IMU resterà invariato? e nello stabilire il canone posso tener conto della diminuzione del vano oppure il fisco potrà comunque fare accertamenti in base alla rendita catastale? Saluti Riccardo

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