COME SI REGISTRA UN CONTRATTO DI LOCAZIONE

Cos’è un contratto di locazione e quale tipo di contratto scegliere ve ne ho già parlato nei precedenti articoli ( vedi qui) diciamo sostanzialmente che un contratto di locazione è un documento ufficiale che deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

Oggi vediamo insieme:

  1. Quali contratti registrare
  2. A chi spetta la registrazione
  3. Come si registra un contratto
  4. Quanto si paga

Prima di firmare un contratto di locazione assicuratevi di non aver dubbi su ciò che state firmando. Leggete attentamente il contratto in modo da non incorrere in brutte sorprese durante il periodo che abiterete l’immobile, su di esso, infatti, vengono riportati i punti più importanti nonché i vostri obblighi (l’importo che dovete pagare mensilmente, le spese extra da sostenere, la cauzione, la durata ecc.).

Se leggete delle clausole che non vi sono chiare chiedete spiegazione e se avevate preso accordi verbali che non sono inseriti nel contratto chiedete che vengano inseriti perché alla fine della fiera ha valore solo ciò che è scritto e firmato. Troppe volte ho sentito conduttori e locatori discutere su “ti mi avevi assicurato che… e invece…” .

La legge è chiara, si attiene ai fatti ed i fatti in questo caso sono i punti scritti nel contratto, tutto ciò che non è scritto non ha valore.

Tutto chiaro? Non voglio stressarvi ma essendo un punto estremamente importante ci tengo a chiarirlo bene.

Quali contratti registrare

In base al DPR 131 del 26 aprile 1986  hanno obbligo di registrazione tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni in un anno, siano essi ad uso abitativo che ad uso diverso e di qualunque importo sia il canone. La mancata registrazione nei termini previsti porta pesanti sanzioni per il mancato pagamento delle imposte e per l’occultamento del canone.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

A chi spetta la registrazione

Fino a qualche anno fa la registrazione spettava ad entrambe le parti ( locatore e conduttore), ma la legge di stabilità del 2016 sancisce l’obbligo di registrazione  in capo al proprietario locatore entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Una volta registrato ha 60 giorni di tempo per comunicare l’avvenuta registrazione al conduttore fornendogli la prova del pagamento dell’imposta (qual’ora il regime fiscale prescelto lo richiede)  e all’amministratore del condominio se presente. Il locatore ha l’obbligo materiale di registrare il contratto ma l’imposta del registro va suddivisa in parti uguali col conduttore, salvo diverse pattuizioni fra le parti.

Come si registra un contratto

Iniziamo col dire che ci sono due tipi di registrazione quella ordinaria e quella a cedolare secca. Qui vi parlerò solo di quella ordinaria, della cedolare secca ve ne parlerò successivamente.

La registrazione “ordinaria” del contratto di locazione può essere effettuata in due modi:

  • in modalità telematica
  • in modalità cartacea

Registrazione telematica si può effettuare tranquillamente da casa collegandosi al portale dell’agenzia delle entrate sul quale si effettua anche il pagamento dei bolli e  delle imposte.

È obbligatoria per tutti i proprietari con più di 10 immobili, per i professionisti (commercialisti, caf, geometri ecc) e per le agenzie di mediazione immobiliare.

Sulla registrazione telematica mi fermerei qui, per saperne di più guardate questo video dell’agenzie delle entrate che vi spiega tutto nel dettaglio vedi qui.

Registrazione cartacea si effettua recandosi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo pagamento dell’imposta del registro ( se previsto dal regime fiscale prescelto) effettuato presso uno sportello bancario o postale.

Per questo tipo di registrazione occorrono:

  • almeno due copie del contratto con firma in originale (io ne ho sempre registrate tre copie perché una viene trattenuta dall’ufficio e così disponevo sempre di due copie originali una per il proprietario ed una per l’inquilino)
  • un modello RLI appositamente compilato
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro rilasciata dalla banca o dall’ufficio postale dove avete effettuato il pagamento. (L’imposta va pagata su modello F24 elide)
  • una marca da bollo di €16,00 ogni 100 righe per ogni copia originale
  • modello RR ( richiesta di registrazione) se i contratti da registrare sono più di uno

Tutti i modelli sopra citati posso essere reperiti presso gli uffici dell’agenzia delle entrate oppure potete scaricarli direttamente sul sito dell’agenzia delle entrate che vi linko qui sotto

modello RR  modello RLI

 Quanto si paga.

Il valore dell’imposta di registro dipende dalla tipologia dell’immobile che viene locato, queste sostanzialmente sono tre.

Gli immobili ad uso abitativo ovvero tutti gli immobili adibiti ad abitazione dal monolocale alla villa col giardino e loro pertinenze. Per questi immobili va fatta una distinzione in base al tipo di contratto che si registra.

Se avette sottoscritto un contratto a canone libero si paga un imposta del 2% del canone annuo, ad esempio su un affitto  di €5000,00 all’anno si versa un imposta di €100

Nei contratti a canone convenzionato vi è una riduzione dell’imposta, ovvero l’imposta del 2%  viene pagata sul 70% del canone annuo ( in altre parole di paga l’1,4% su canone annuo) il che vuol dire che ipotizzando sempre un canone di 5000,00€ annui l’imposta da versare sarà di €70,00.

Fanno parte di questa categoria di immobili anche i box auto, posti auto e le cantine di pertinenza del fabbricato residenziale.

Gli  immobili strumentali  sono tutti quei fabbricati che sono destinati ad un uso puramente professionale, ad esempio uffici, studi, negozi magazzini ecc.

Anche per questi immobili va fatta una distinzione di aliquota; se entrambe le parti (locatore e conduttore) sono soggetti a IVA l’imposta è pari all’1%, se il locatore non è soggetto ad iva  l’imposta è del 2% sempre sul canone annuo.

Per i fondi rustici ovvero terreni agricoli produttivi con o senza casolare agricolo, boschi ecc. Per essi l’imposta è dello 0,5% sul canone annuo.

L’imposta si paga su modello F24 elide che trovate qui allegato qui e comunque il versamento non deve mai essere inferiore ai 67,00€

Oltre all’imposta di registro ad ogni contratto devono essere apposte delle marche da bollo da 16,00€ ogni 100 righe per ogni copia che si consegna all’ufficio competente la registrazione. Solitamente un contratto standard prestampato che si trova in commercio è di 100 righe ma basta aggiungerci qualche clausola in più per superarle.

Conclusioni

Oggi ho cercato di spiegare in modo dettagliato come si registra un contratto di locazione.

Spero di esserci riuscita.

Come avete visto occorre compilare una serie di modelli (che qui vi ho allegato) la cui compilazione non è subito semplice, ma non preoccupatevi, l’articolo di lunedì prossimo vi spiegherò come compilare tutta questa modulistica.

Per qualsiasi chiarimento o domanda potete contattarmi o nel box qui sotto oppure privatamente cliccando qui

Ah un’ultima cosa condividete questo articolo nei vostri social, ve ne sarei molto grata.

Ciao a lunedì prossimo

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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