ELEMENTI DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Nell’articolo della settimana  scorsa vi avevo accennato gli elementi indispensabili da inserire in ogni contratto preliminare di compravendita  (o compromesso che dir si voglia) per cui oggi approfondiremo questo discorso dettagliandoli più nello specifico. Ovviamente tutto questo serve se avete intenzione di scrivere da soli il compromesso ma come già detto più volte, il mio consiglio è quello di rivolgervi ad un notaio di vostra fiducia. Il maggior prezzo pagato, poche centinaia di euro della parcella,  non è nulla se si considera la sicurezza che il notaio vi può dare. Il notaio infatti prima di redigere il compromesso fa tutta una serie di accertamenti che vi garantiscono la regolarità dell’immobile sotto tutti i punti di vista.

Elementi indispensabili del preliminare 
  • Dati anagrafici  delle parti (venditore ed acquirente)
  • Immobile  (indirizzo, dati catastali e breve descrizione)
  • Prezzo stabilito e modalità di pagamento previsto (acconto, caparra, saldo)
  • Eventuali accordi particolari
  • Data di stipula 
Dati anagrafici delle parti

Elemento fondamentale di qualsiasi tipo di contratto è l’identificazione dei contraenti, in questo caso venditore ed acquirente che prendono rispettivamente il nome di promittente o promissario venditore e promittente o promissario acquirente.

Le loro generalità devono essere ben specificate nel contratto con nome cognome, luogo e data di nascita, luogo e indirizzo di residenza e codice fiscale se entrambi sono privati cittadini, mentre se una o entrambe le parti sono soggetti giuridici si devono specificare ragione sociale, sede e partita Iva. Nel caso invece di cittadini stranieri non comunitari oltre a tutti i documenti elencati sopra occorre anche inserire permesso di soggiorno in corso di validità.

L’immobile

L’ identificazione dell’immobile non può mai mancare. Per fare ciò occorre indicare il Comune, l’indirizzo esatto , i confinanti, l’uso a cui è destinato (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.), i dati catastali (foglio particella subalterno, categoria classe e rendita) da quanti locali è composto oltre a servizi e pertinenze.

I dati catastali si possono ricavare o nel precedente atto di acquisto stipulato dal notaio oppure da una visura catastale che si può richiedere all’agenzia del territorio della vostra città.

Se si tratta di una porzione di fabbricato ( es appartemento in condominio) vanno inseriti anche foglio e particella dell’area coperta e soperta su cui insorge il fabbricato.

Prezzo e modalità di pagamento 

Va indicato il prezzo di vendita e le modalità di pagamento. Solitamente viene data una certa cifra a titolo di caparra confirmatoria al momento del compromesso poi se la data di stipula non è troppo lontana si salda il prezzo alla stipula, mentre se il periodo è lungo possono essere previsti anche degli acconti prezzo.

esempio

Il Prezzo della vendita è stato convenuto ed accettato in €…e viene così regolato:

– quanto a € …. vengono versati alla firma del presente a titolo di caparra  confirmatoria ;

– quanto a € …, a titolo di saldo, verranno versati contestualmente al rogito notarile  ed alla consegna dell’immobile.

Se la parte acquirente si avvale di un mutuo per pagare l’intero o parte dell’importo è bene che venga specificato : “La parte acquirente si riserva peraltro di poter pagare detto importo tutto o in parte col ricavato di un mutuo. Tra le parti espressamente si conviene che sulle somme versate e da versare non intercorre  interesse di sorta .

Accordi particolari

Qualsiasi accordo preso fra le parti va dichiarato, vediamo alcuni esempi:

  • l’immobile verrà consegnato alla parte promittente acquirente 15 giorni dopo la data di stipula; oppure viceversa.
  • nel caso l’immobile venga venduto già affittato, va specificato in compromesso, allegando copia del contratto di locazione,
  • L’immobile viene consegnato al compromesso per dar modo al nuovo proprietario di fare dei lavori ecc. ecc .

Come accennato sopra sono solo alcuni esempi, ma ricordatevi che qualsiasi cosa va scritta.

Data di stipula

Va sempre indicata, la sua mancanza non è causa di invalidità dell’atto ma potrebbe causare qualche problema per cui è bene scriverla sempre. “il rogito notarile che dovrà avvenire entro e non oltre il…”

Garanzie necessarie

Le garanzie le deve rilasciare il proprietario e riguardano la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico, economico e del suo titolo di proprietà.

Le garanzie che vanno inserite sono:

1) urbanistiche

 In riferimento alla legge 28/2/85 n.47 art.40 e successive modificazioni la parte promittente venditrice dichiara e garantisce altresì, assumendosi ogni responsabilità a norma di legge, la completa e assoluta regolarità edilizia dell’immobile promesso in vendita; dichiara inoltre che:

 – l’immobile in oggetto ed il fabbricato di cui fa parte, sono stati costruiti a seguito di concessione edilizia n. e successive varianti .

– che a tutt’oggi non sono state eseguite opere tali da richiedere concessioni in sanatoria, ai sensi della legge suddetta  ad eccezione di…

-e che  per esso non sono stati emessi provvedimenti sanzionatori dalle Autorità competenti  che possono limitarne od escluderne la commerciabilità, in base alle norme richiamante dall’articolo  della legge del 28/2/85  N.47

2) economiche

La parte  venditrice garantisce la piena e legittima proprietà e disponibilità dell’ immobile in oggetto e che il medesimo è esente e libero da oneri, pesi, vincoli, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli volendo rispondere in caso contrario dell’evizione come per legge.

3) titolo di proprietà

Il presente contratto viene fatto ed accettato con tutti gli annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, usi, diritti azioni, e ragioni, servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui dalla parte  venditrice si possiedono e si hanno diritto di possedere in virtù dei titoli di provenienza  derivanti dall’ atto di compravendita effettuata presso lo studio del Dott.  in data . repertorio n. fascicolo .

Conclusioni

Eccoci giunti alla fine di questo mio scritto odierno.

Ribadisco la mia convinzione:per una maggior tranquillità, specie se siete la parte acquirente, sarebbe meglio rivolgervi ad un notaio anche per fare il compromesso. Ma sta a voi decidere. Vi ricordo inoltre che il notaio va scelto dalla parte acquirente perché è la parte che ne sostiene la spesa.

Per ogni  chiarimento o info sono a vostra disposizione contattatemi lasciando un messaggio nel box che qui sotto o se preferite contattatemi privatamente cliccando qui

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Vi ricordo che ogni lunedì si parla di locazione e ogni giovedì di compravendita.

Ciao a presto

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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