8 PUNTI PER UNO SFRATTO

La settimana scorsa vi ho raccontato due storie di sfratto ( se ve le siete perse leggete qui), oggi approfondiamo l’argomento cercando di dare risposta ad alcune domande.

  1. Che cosa si intende per sfratto?
  2. Quando si può chiedere lo sfratto per morosità?
  3. Chi può richiederlo?
  4. A quale tribunale rivolgersi?
  5. Qual è iter giusto da seguire?
  6. Cosa può fare l’inquilino?
  7. Se l’inquilino non libera l’immobile dai suoi beni?
  8. Tempi e costi
Cosa si intende per sfratto?

Il dizionario definisce lo sfratto come l’abbandono forzato, previsto dalla legge, di un immobile tenuto in locazione, per scadenza di contratto o per morosità.

In giurisprudenza invece è l’atto attraverso il quale un locatore chiede al giudice competente di emettere un provvedimento nei confronti dell’inquilino, nel quale gli ordina di riconsegnare l’immobile al locatore.

Le cause in cui si può richiedere lo sfratto sono due; per finita locazione quando scaduto il contratto l’inquilino non lascia l’immobile e per morosità quando l’inquilino non paga il canone. Qui prendiamo in esame quello per  morosità.

Quando si può richiedere lo sfratto per morosità?

Innanzitutto deve esserci un contratto regolarmente registrato sia esso un contratto ad abitativo che ad uso diverso. Senza contratto di locazione registrato non si può ricorrere allo sfratto.

Il locatore può iniziare le pratiche di sfratto anche se l’inquilino non ha pagato una sola mensilità di affitto, dopo 20 giorni dal giorno previsto per il pagamento della pigione, oppure se l’inquilino non ha pagato le spese condominiali (oneri accessori) per un ammontare di almeno due mensilità di affitto. In questo caso si può richiedere lo sfratto solo dopo 60 giorni dalla notifica dell’ammontare delle spese non pagate. lo sfratto per il mancato pagamento degli oneri accessori può essere richiesto solo per gli immobili ad uso abitativo.

Chi può richiederlo?

Lo sfratto può essere richiesto dal locatore, che non sempre coincide col proprietario, dai suoi eredi e da uno dei proprietari solo se gli altri non sono contrari.

A quale tribunale rivolgersi?

Il tribunale competente è quello della provincia dove si trova l’immobile. Non è un caso che nei contratti di locazione uno degli ultimi articoli riporta : “A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati”

Quale iter seguire?
  1. Lettera di diffida va spedita con raccomandata A/R (ricevuta di ritorno) nella quale si sollecita l’inquilino a pagare i canoni arretrati ed a lasciare l’immobile entro x giorni dal ricevimento specificando che se entro la data indicata l’immobile non sarà libero sarete costretti a ricorrere per vielegale.
  2. incaricare un avvocato che avvia le pratiche di sfratto. Intima lo sfratto per morosità , richiede decreto ingiuntivo e fa richiesta di citazione per la convalida dello sfratto presso il tribunale competente. Con questo atto si cita l’inquilino moroso a comparire davanti al Giudice alla data fissata per l’udienza di convalida dello sfratto (i tempi dovrebbero essere un paio di mesi, ma difficilmente vengono rispettati) Questa citazione  viene recapitata all’inquilino tramite ufficiale giudiziario.
  3. Convalida di sfratto si ha nel caso l’inquilino non si presenti oppure non si non si opponga. In caso contrario il giudice può: fissare una seconda udienza dopo 90 giorni oppure trasferire l’atto al giudice ordinario .
  4. il giudice fissa la data del rilascio solitamente dopo un mese dall’udienza ( se l’inquilino non va via)
  5. atto di precetto notificato sempre dall’ufficiale giudiziario col quale informa l’inquilino che se entro 10/15 giorni non libera l’immobile si procederà con l’esecuzione forzata.
  6. preavviso di rilascio sempre l’ufficiale giudiziario notifica all’inquilino la data esatta in cui avverrà lo sgombero ( in questa fase solitamente l’inquilino non si fa trovare per cui viene fissata una seconda data nella quale l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile col fabbro che aprirà forzatamente la porta e cambierà la serratura. In questo caso l’ufficiale giudiziario può richiedere anche l’intervento delle forze dell’ordine per sgombrare l’immobile.
Cosa può fare l’inquilino?

L’inquilino sostanzialmente può fare due cose:

non comparire in udienza per cui il giudice convaliderà lo sfratto e fisserà la data di rilascio dell’immobile almeno 30 giorni dopo l’udienza; oppure

comparire in udienza e :

  • opporsi allo sfratto
  • Sanare la morosità nei confronti del locatore
  • Richiedere il termine di grazia, ovvero può impegnarsi a sanare il debito entro 90 giorni ( questo solo per gli immobili abitativi). In questo caso il giudice fissa una nuova udienza nella quale il verifica che il debito sia stato saldato. In caso contrario procede alla convalida dello sfratto.
Se l’inquilino non libera l’immobile dei suoi beni?

L’ufficiale giudiziario deve fare un inventario di tutto ciò che è rimasto nell’immobile, nominare un custode ( solitamente il locatore) e se l’inquilino non richiede la restituzione il locatore può chiedere all’ufficiale giudiziario di trasportare i beni dell’inquilino in altro luogo oppure richiedere una vendita forzata o l’assegnazione.

Tempi e costi

Difficile quantificare i tempi esatti, diciamo che sulla carta dovrebbero essere tre mesi ma nessun tribunale italiano riesce a sbrigare la faccenda così velocemente. Solitamente per ottenere uno sfratto si a intorno ai 10-12 mesi. Rito nettamente più veloce rispetto a quello ordinario.

Anche per i Costi non si hanno dati precisi dipendono sia dal valore dell’immobile in oggetto sia dal legale che uno sceglie. Diciamo che si va da un minimo di 700€ fino a cifre superiori ai 10 mila euro.

N.B. Vi ricordo che la convalida di sfratto è necessaria per dimostrare al fisco che non avete percepito i redditi dell’affitto per cui potete non pagare le tasse su quella cifra o richiederne il rimborso nel caso abbiate già pagato le tasse. Senza la convalida dovrete pagare le tasse per intero anche sui canoni non percepiti.

Conclusioni

Ecco qua tutto quello che dovete sapere prima di iniziare una pratica di sfratto.  Spero l’argomento sia di vostro interesse e vi anticipo che lunedì prossimo vi parlerò in modo più dettagliato  dell’iter da seguire. Per ogni domanda o dubbio in merito potete lasciarmi la vostra richiesta qui sotto o privatamente cliccando qui.  Non dimenticatevi di condividere questo mio scritto sui vostri social.Vi lascio qualche link di miei articoli che vi potrebbero interessare. punti indispensabili del contratto, affitto in nero, affitto: cosa dice la legge,come si registra un contratto.

Per ora vi saluto ricordandovi che giovedì si parla di compravendita

 

 

Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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