SFRATTO: DUE STORIE A CONFRONTO

Oggi vi racconto due storie vere, due modi diversi di risolvere lo stesso problema: lo sfratto per morosità, ovvero il riappropriarsi del proprio immobile quando l’inquilino non paga.

Due storie accadute nella mia città a persone che conosco bene, due storie che mi hanno fatto riflettere. Le condivido con voi perché ognuno di voi valuti, in base alle proprie esigenze ed alla propria personalità quale strada avrebbe percorso o quale percorrerebbe in un caso analogo.

Cos’è lo sfratto.

Due parole su cosa si intende per sfratto sono dovute.

Il vocabolario di italiano definisce lo sfratto come l’abbandono forzato, previsto dalla legge, di un immobile tenuto in locazione, per scadenza di contratto o per morosità.

In giurisprudenza  invece lo sfratto è un atto giudiziario con il quale, nell’ambito di un rapporto di locazione, il locatore (ovvero il proprietario dell’immobile) richiede al Giudice di emettere un provvedimento esecutivo che ordini all’inquilino di riconsegnargli l’immobile.(definizione di wikipedia)

Detto questo passo a raccontarvi i fatti.

Prima storia

Il proprietario: un anziano, quasi ottantenne, nella vita ha sempre fatto il camionista, di origini molisane cresciuto e sposato in romagna. Con la liquidazione di una vita di lavoro, alla fine degli anni novanta acquista un bilocale in centro nella città in cui vive, lo arreda e lo mette a reddito. Negli anni si sono succeduti diversi inquilini e non ha mai avuto problemi.

Nel 2014 l’inquilino, un tunisino che abita l’appartamento da diversi anni ed ha sempre pagato regolarmente l’affitto lascia l’immobile perché sono aumentati in famiglia e l’appartamentino è diventato troppo piccolo.

Il Sig. Filippo , così si chiama il proprietario, mette l’annuncio sui giornali pubblicitari locali per riaffittare il suo appartamento.

Risponde all’annuncio un ragazzo, pugliese, quasi compaesano del Sig. Filippo perché dal suo paese d’origine a quello del ragazzo ci sono meno di trenta chilometri. Tutto contento il Sig. Filippo gli affitta il suo appartamentino. Il ragazzo dice che lavora a tempo indeterminato, ma preso dall’euforia Filippo fa il suo primo errore: non controlla che sia realmente così.

Passano i primi cinque o sei mesi senza problemi, poi il ragazzo smette di pagare l’affitto.

Filippo non se ne accorge subito perché il pagamento della pigione avviene tramite bonifico e lui non controlla regolarmente il conto, guarda solo l’estratto conto che arriva ogni tre mesi.  Quando controlla l’estratto conto e vede che mancano dei pagamenti chiama subito il ragazzo, il quale con voce dimessa e dolorante gli dice che ha dei grossi problemi di salute e che ha perso il lavoro, che si trova in ospedale e che dirà ai suoi genitori di fargli avere i suoi soldi.

Filippo è dispiaciuto per le gravi condizioni del ragazzo e pensando anche al dolore di questi genitori fa passare altri mesi. Richiama il ragazzo, sia per sincerarsi delle sue condizioni di salute sia per sapere dei suoi soldi. Il ragazzo casca dalle nuvole dicendo che i genitori hanno provveduto a fargli il bonifico,” sarà successo un disguido” dice,” magari l’IBAN sbagliato, farà controllare e richiamerà per informarlo dell’accaduto”.Secondo errore in buona fede il Sig. Filippo crede alle falsità del ragazzo.

Questa telefonata non è mai arrivata ed il ragazzo ha cambiato numero di cellulare ed è diventato irreperibile. Non riuscendo a contattarlo Filippo si reca all’appartamento di sua proprietà nella speranza di trovare il ragazzo.I vicini gli dicono che non lo vedono più da molti mesi.

Filippo si rende conto di essere stato raggirato, sconfortato dall’accaduto si rivolge al suo avvocato per iniziare le pratiche di sfratto per morosità. Terzo errore è passato un anno da quando il ragazzo ha smesso di pagare. Troppo tempo, per la legge italiana basta una mensilità non pagata per dar seguito alle procedure di sfratto.

Siamo a ridosso delle ferie estive per cui l’avvocato rimanda a dopo le ferie ( altri due mesi persi) . L’iter ha i suoi tempi e anche l’avvocato scelto da Filippo non è dei più veloci. L’ultima udienza in cui viene definito lo sfratto è fissata dopo un anno e sette mesi dal deposito. il ragazzo non si presenta neanche a questa udienza e finalmente Filippo può riavere il suo appartamento.

Sono passati esattamente 33 mesi dall’ultimo canone percepito. Può riappropriarsi dell’appartamento ma può aprire la porta solo in presenza di un ufficiale giudiziario che attesti che l’immobile è vuoto.

Si fissa l’apertura per il mese successivo, Filippo non ha una copia delle chiavi, per cui deve rivolgersi ad un fabbro per aprire la porta blindata. Quel “caro” ragazzo oltre a non aver pagato l’affitto per tanti mesi ha anche pensato bene di chiudere a chiave la porta quando ha lasciato l’appartamento e di portarsi via le chiavi. Per entrare il fabbro ha dovuto spaccare la serratura e cambiarla, costo €700.

Viene aperta la porta alla presenza dell’Ufficiale Giudiziario il quale prende atto che l’immobile è ancora pieno dei beni personali dell’inquilino. Dice al Sig. Filippo  che deve inventariare tutto, metterlo dentro a delle scatole e conservarli fino a quando l’inquilino non verrà a riprenderli. Filippo, persona buona oltre misura, perde le staffe. Lui non ha posto dove riporre quelle cose e non ha nessuna intenzione di pagare l’affitto di una cantina per tenerle, “io butto tutto nel cassonetto” dice “ma lei lo sa che danno mi ha fatto quella persona? Manca solo che debba spendere altri soldi per affittare una cantina.” A quelle parole l’Ufficiale Giudiziario indica a Filippo un’altra via, lui stesso notificherà all’inquilino che ha un mese di tempo per portar via le sue cose, dopo di che Filippo potrà sbarazzarsene senza che lui abbia più nulla da pretendere. Si richiude l’appartamento e si procede con questa seconda ipotesi.

Passano altri 50 giorni e Filippo finalmente rientra in possesso del suo immobile.

Facciamo due conti

Filippo è rimasto senza affitto e senza appartamento per 35 mesi, che in soldoni sono 12.250,00€ di mancato affitto, a cui vanno aggiunte le spese di avvocato circa 3000,00€, le spese del tribunale e l’Ufficiale Giudiziario che per due volte si è recato all’appartamento ed infine il fabbro 700,00€. Diciamo che facendo un po’ i “conti della serva” ( approssimativi)  tra spese e mancato guadagno il Sig.Filippo ci ha rimesso 18/20 mila euro.

Seconda storia

Proprietario anch’esso ottantenne romagnolo, nella vita ha sempre fatto il dirigente di azienda, è proprietario di diversi immobili ricevuti in eredità da uno zio che non ha avuto figli.

A novembre del 2015 affitta un bilocale nel palazzo di cui è proprietario e nel quale abita ad un ragazzo albanese di soli 19 anni che ha un contratto a tempo indeterminato come imbianchino. A marzo 2016 la ditta in cui lavora va in crisi e lo mette in cassa integrazione.  Il ragazzo si guarda in giro alla ricerca di un altro lavoro ma non lo trova. A luglio 2017 smette di pagare l’affitto. Il proprietario è informato della situazione economica del ragazzo. Passano i primi mesi ed il ragazzo è sempre più in difficoltà.

Il proprietario, signore di vecchio stampo, è dell’idea che prima di mettersi per avvocati bisogna provarle tutte. Va da un sindacato dei proprietari e fa inviare una raccomandata di sollecito pagamento al ragazzo, una formalità perché sa benissimo che il ragazzo non può pagare.

Passa il mese previsto dalla raccomandata, allora il Sig. Tommaso cosa fa?

Fa una proposta al ragazzo.“Ti do duemila euro più il deposito cauzionale che hai versato quando hai firmato il contratto” dice Tommaso “e riterrò saldato il tuo debito nei miei confronti se entro 30 giorni mi liberi la casa, altrimenti sarò costretto a procedere per vie legali.” Nel frattempo al ragazzo, nei primi giorni di novembre gli vengono staccate le utenze della luce e del gas mentre viene ridotta la portata dell’acqua. Sono mesi che non riesce più a pagarle.

Non so se siano stati più influenti i duemila euro proposti da Tommaso o il freddo pungente, senza riscaldamento, fatto sta che al 30 novembre, dopo 15 giorni dalla proposta il ragazzo ha lasciato l’appartamento ed ha fatto ritorno al suo paese.

Facciamo due conti

Mesi senza affitto cinque per un ammontare di € 1650,00 spese ulteriori €2000,00 offerti al ragazzo, totale 3650,00 euro per uno “sfratto casalingo” o meglio per una trattativa civile con una persona in difficoltà.

Conclusioni

Come ho gia detto conosco entrambi i proprietari, sarà la generazione, sarà  che sono persone che nella vita hanno sofferto per motivi diversi ma la vita è stata dura per entrambi, o sarà semplicemente il fato ma entrambi sono dotati di una grande sensibilità.

Due vicende estremamente diverse con conclusioni diverse ma acumunate dallo stesso problema.

La prima risolta in tempi lunghi e con una perdita di denaro importante, la seconda risolta in tempi brevi con una perdita irrisoria. Nella prima un inquilino “seriale”, a detta dell’Ufficiale Giudiziario era la terza volta che lo sfrattava, nel secondo un ragazzo onesto in difficoltà che ha colto la palla al balzo per tornare a casa.

Al di la delle due storie specifiche, voi quale strada attuereste? La prima giudiziale o la seconda informale? Lasciate le vostre risposte qui sotto.

Eccomi qua… anche per oggi la chiudo qui, vi ricordo che giovedì uscirà l’articolo sulla compravendita mentre per quanto riguarda l’affitto ci risentiamo lunedì prossimo.

Se vi interessano degli argomenti che ancora non ho trattato mandatemi una mail qui e vi parlerò dell’argomento richiesto.

Ciao e alla prossima

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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