TUTTO QUELLO CHE DOVETE SAPERE PER RICHIEDERE UN MUTUO PRIMA CASA

Richiedere ed ottenere un mutuo prima casa non è sempre facile, in questo breve articolo cerchiamo di fare un pò di chiarezza su come muoversi.
Si pensa  a contrarre un  mutuo quando vi è la necessità di acquistare un immobile di qualsiasi tipo e non si ha a disposizione l’intera cifra richiesta per concludere la compravendita. Al mutuo prima casa si ricorre quando si intende acquistare un immobile abitativo, il primo, da adibire a propria abitazione. In ogni caso, dato che si tratta di un bene pluriennale, quindi destinato a fornire la propria utilità per un lungo periodo di tempo, è consuetudine ripartire il peso finanziario dell’acquisto in più anni. Il mutuo e le sue caratteristiche rappresentano un argomento molto attuale anche se, in realtà, ha a che fare con una materia che si può definire ostica per la maggior parte delle persone. vediamo insieme

  • cos’è e come si ottiene un mutuo
  • quali elementi valutare attentamente
  • che tipo di mutuo scegliere
  • possibilità future estinzione e surroga

Cos’è e come si ottiene un mutuo

Il mutuo è un finanziamento di lungo termine, la cui durata può oscillare tra i 5 e i 30 anni, destinato all’acquisto di un bene immobile. Grazie al mutuo la parte venditrice ottiene l’intero prezzo di acquisto mentre la banca, attraverso apposito contratto, presta la cifra necessaria al cliente per l’acquisto della casa.

L’importo dovrà essere restituito dal cliente maggiorato degli interessi maturati, mediante rate costanti di periodicità variabile.

Le attuali leggi fiscali prevedono la detraibilità degli interessi di mutuo per l’acquisto della prima casa, il che significa che la parte acquirente potrà recuperare ogni anno fino al 19% degli interessi e oneri accessori pagati alla banca, fino ad un massimo imponibile di 4 mila euro.

La concessione del mutuo da parte della banca passa per una fase di istruttoria, nella quale l’istituto di credito valuta la solvibilità del cliente, il rapporto tra rata e reddito disponibile e richiede delle garanzie reali. Tra queste, la concessione del finanziamento è subordinata all’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sul bene oggetto del contratto di mutuo.

La banca, a seguito di perizia di un tecnico indipendente che ne accerta il valore, provvede a finanziare, generalmente, un importo non superiore all’80% del valore dell’immobile.

Per erogare la cifra occorre stipulare un “atto di mutuo”, il contratto assume la forma di atto pubblico, quindi gli accordi intercorsi fra banca e cliente  vanno sottoscritti dinnanzi ad un notaio.

Quali sono gli elementi da valutare attentamente

Prima di sottoscrivere un contratto di mutuo dovete valutare attentamente:

  • il costo del finanziamento espresso in termini di TAEG,
  • la sua durata, cioè il piano di ammortamento,
  • la sua sostenibilità nel tempo
  • la presenza di oneri accessori, come il costo della pratica da istruire, l’assicurazione e i costi relativi alla perizia.

È utile richiedere tutta la documentazione e le informative obbligatorie, alla base del contratto con la banca, da esaminare con calma.
Comunque, il primo indicatore che può fornire una misura della convenienza del contratto di mutuo è il tasso d’interesse.

Questo si compone dall’Euribor, per i mutui a tasso variabile, e dall’IRS per i mutui a tasso fisso. In ogni caso, a prescindere dal tipo di mutuo scelto, a questo parametro andrà aggiunto lo spread (guadagno effettivo della banca), che varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dall’Istituto di credito.

Che tipo di mutuo scegliere

La scelta del mutuo dipenderà, principalmente, dalle disponibilità finanziarie del cliente e dalla sua propensione verso il rischio. Ad esempio, chi sceglie un mutuo a tasso fisso, opta per una rata fissa e costante che non può variare.

Questa soluzione è indicata per coloro che voglio la certezza della spesa e non intendono approfittare delle oscillazioni favorevoli dei tassi d’interesse.

Il mutuo a tasso variabile, invece, è consigliato per coloro che vogliono assicurarsi un calo della rata nei momenti in cui i tassi sono in discesa, ma possono contemporaneamente far fronte ad una rata più elevata se i tassi dovessero crescere. Al tasso variabile può essere fissato il CAP, cioè il tetto massimo in termini di tasso di interesse che si è disposti a sopportare nelle fasi meno favorevoli del mercato.

Un ulteriore possibilità è data dal mutuo a tasso misto, che contempla il passaggio da tasso fisso a uno variabile o viceversa, a determinate scadenze e/o al verificarsi di certe condizioni stabilite nel contratto di mutuo. Il doppio tasso, infine, è suggerito a chi voglia una soluzione intermedia e modificabile tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile.

Possibilità future: estinzione anticipata e surroga

Se un domani si ha la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo, in forma parziale o totale, è necessario che il contratto di mutuo non avesse previsto la così detta penale per l’estinzione anticipata. Si tratta di un onere aggiuntivo previsto dall’Istituto di Credito che, se pattuito nel contratto, viene applicato al momento dell’estinzione prima della scadenza.

La surroga, invece, è la possibilità per il cliente di spostare il mutuo da una banca all’altra, per approfittare di migliori condizioni offerte in termini di spread, durata e tasso, che si collegano direttamente al momento storico e all’andamento dei tassi d’interesse. L’operazione è del tutto gratuita e comporta l’estinzione del precedente contratto di mutuo, ma non è possibile richiedere somme aggiuntive o modificare gli altri aspetti del contratto. Se volete approfondire l’argomento leggete tutto ciò che dovete sapere sulla surroga

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

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Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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