La locazione è un contratto mediante il quale un soggetto ( locatore- proprietario) cede in uso per un determinato periodo un immobile ad un altro soggetto ( conduttore- inquilino) dietro il pagamento di un canone. Questo contratto può essere soggetto a vari adempimenti successivi fra cui la cessione del contratto. La cessione del contratto può avvenire sia per le locazioni abitative che per quelle ad uso diverso. in questo articolo parliamo di cessioni di contratto ad uso abitativo toccando i seguenti punti :
- Cos’è la cessione
- Cosa dice la legge
- Motivi di subentro
- Iter e costi
Cos’è la cessione di contratto.
La cessione del contratto altro non è che la comunicazione da presentare all’agenzia delle entrate per comunicare che nel contratto di locazione precedentemente registrato vi è stato un subentro, ovvero qualcuno è entrato al posto di un altro, sia esso il conduttore o il locatore.
Cosa dice la legge
L’art.1406 del c.c. prevede che : “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.”
Con la cessione del contratto il cessionario (colui che subentra ) acquista oneri e benefici.
La Legge 392/78 detta norme ben precise riguardanti la cessione del contratto, con particolare riguardo alla tutela del conduttore e prevede delle cessioni “ex lege” in caso di morte del conduttore o cessione d’azienda o vendita di immobile.
Successivamente la corte costituzionale ha introdotto la cessione anche all’altro coniuge in caso di separazione
Motivi di subentro
Si ha il subentro del locatore quando:
- l’immobile viene venduto: il nuovo proprietario deve rispettare il contratto di locazione in essere come previsto dall’art. 1602 del codice civile che dice: “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
- Decesso del locatore: in questo caso subentrano gli eredi ma non cambiano le condizioni stabilite del contratto
Il subentro del conduttore può avvenire per:
- Decesso del conduttore: subentra il coniuge, conviventi more uxorio, eredi e parenti conviventi
- Separazione o divorzio : subentra l’altro coniuge a cui il giudice ha assegnato la casa coniugale
- Cessione a terzi: si ha solo col consenso del locatore
Iter e costi
Come già sapete il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.
Negli stessi tempi ( 30 giorni) vanno comunicate e registrate tutte le variazioni che subisce il contratto.
Come prima cosa è opportuno comunicare all’altra parte del contratto la volontà o necessità di effettuare la cessione del contratto, tramite lettera raccomandata.
Per la cessione volontaria va presentata una comunicazione all’agenzia delle entrate ( entro 30 giorni) col relativo pagamento dell’imposta dovuta.
Come riportato sul sito dell’agenzia delle entrate L’imposta di registro da corrispondere per le cessioni è:
- senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro
- con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).
La comunicazione viene effettuata tramite presentazione del modello RLI ed il pagamento delle imposte va effettuato tramite modello F24 elide inserendo il codice tributo 1502.
In caso la cessione non sia volontaria ma ex lege va inviata la comunicazione di variazione all’ufficio dove era stato registrato il contratto ma non è dovuta alcuna imposta
Conclusioni
Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.
Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.
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19 Comments
Deborah
(21 Febbraio 2019 - 17:02)Quante cose c’è da sapere, sembrano tutte difficili, ma invece hai spiegato molto bene il tutto, hai reso un argomento difficile, in facile
mamma naturale
(25 Febbraio 2019 - 18:40)con te scopro sempre cose nuove grazie davvero in questo mondo immobiliare ci sono davvero molte cose da sapere meno male che seguo il tuo blog così mi mantengo aggiornata
Sara
(26 Febbraio 2019 - 16:45)Interessante, ora so più di quanto potevo mai sapere su questo argomento. Lo terrò presente!
Fabio Zerbinati Agente immobiliare Bologna
(25 Marzo 2020 - 12:16)[…] inoltre avvisare il conduttore del nuovo Iban su cui versare i canoni e ovviamente segnalare il subentro del nuovo proprietario nel contratto di locazione appena venduto […]
Barbara Togni
(25 Marzo 2020 - 21:33)Grazie Fabio del tuo apporto, hai perfettamente ragione.
L'eleco totale dei documenti per vendere casa che servono nel 2020
(7 Aprile 2020 - 21:41)[…] inoltre avvisare il conduttore del nuovo Iban su cui versare i canoni e ovviamente segnalare il subentro del nuovo proprietario nel contratto di locazione appena venduto […]
simona
(22 Giugno 2020 - 17:43)nel caso di due locatori (fratelli) comproprietari di un appartamento che affittano, cosa fare quando uno dei due acquista l’intera proprietà dell’appartamento e quindi resta unico locatore?
Grazie
Barbara Togni
(22 Giugno 2020 - 18:47)buona sera Simona,
cosa intende per cosa fare?
se la sua domanda si riferisce ai fini della locazione deve
1 comunicare entro 30 gg all’agenzia delle entrate che la proprietà è variata tramite modello RLI e pagamento delle imposte dovute (non occorre nessuna scrittura privata solo la presentazione dell’RLI )
2 comunicare all’inquilino che la proprietà è variata.
Anna
(2 Marzo 2021 - 15:27)Buonasera, non conoscendo la differenza tra subentro e cessione ho registrato una CESSIONE come se fosse un SUBENTRO, che è gratuito, a differenza della Cessione. Ora mi sono accorta che nella realtà il cambio di inquilino era a tutti gli effetti una Cessione e non un Subentro. Cosa mi suggerisce di fare adesso? Grazie
Barbara Togni
(2 Marzo 2021 - 16:35)buon pomeriggio Anna,
domanda, ha registrato in via telematica o direttamente allo sportello?
Anna
(5 Marzo 2021 - 12:35)Buongiorno Barbara, ho registrato il Subentro in via telematica
Barbara Togni
(6 Marzo 2021 - 12:50)Dovrebbe annullare il subentro e fare la cessione, ma sinceramente non so se per via telematica si riesce a fare. Potrebbe chiedere al numero verde dell’Agenzia delle entrate oppure rivolgersi allo sportello registrazione atti privati e farlo in presenza.
Anna
(12 Marzo 2021 - 12:54)Grazie mille per la risposta. Purtroppo al numero verde in questo periodo non rispondono mai e anche per le domande via web non sono disponibili. Ho preso un appuntamento per la prima data disponibile (2 aprile…..). Complimenti per la celerità nel rispondere, davvero professionale! Fossero così all’Agenzia delle Entrate…
Barbara Togni
(14 Marzo 2021 - 18:26)grazie a lei Anna
Vittorio
(7 Giugno 2021 - 23:29)Buongiorno;
mia figlia, proprietaria di un appartamentino locato, vorrebbe cedere il contratto di affitto a me; lo può fare a termini di legge?
Grazie.
Vittorio
Barbara Togni
(12 Giugno 2021 - 16:23)buongiorno Vittorio, lei è comproprietario dell’immobile?
in caso lei non abbia una quota di proprietà prima di poter intestarsi il contratto di locazione dovete registrare un contratto di comodato con possibilità di locazione da parte sua. so bene che il comodato può essere in forma verbale, ma in questo caso io lo registrerei
vittorio
(16 Giugno 2021 - 17:09)Grazie!
Francesco ARCUDI
(10 Settembre 2021 - 15:57)Buongiorno, ho stipulato un contratto di locazione breve non in cedolare secca in agosto 2020. Dopo sei mesi (febbraio 2021) l’ho prorogato con un contratto di 4+4 anni (sempre no cedolare secca) pagando il 2% di Imposta di Registro. La scadenza successiva dell’imposta di registro scade 12 mesi dopo la decorrenza iniziale, e quindi nel settembre 2021 oppure 12 mesi dopo la proroga e quindi a marzo 2022? Grazie mille, Francesco
Barbara Togni
(15 Settembre 2021 - 10:20)Febbraio /marzo 2022