CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN 4 PUNTI

La locazione è un contratto mediante il quale un soggetto ( locatore- proprietario) cede in uso per un determinato periodo un immobile ad un altro soggetto ( conduttore- inquilino) dietro il pagamento di un canone. Questo contratto può essere soggetto a vari adempimenti successivi fra cui la cessione del contratto. La cessione del contratto può avvenire sia per le locazioni abitative che per quelle ad uso diverso. in questo articolo parliamo di cessioni di contratto ad uso abitativo toccando i seguenti punti :

• Cos’è la cessione
• Cosa dice la legge
• Motivi di subentro
• Iter e costi

Cos’è la cessione di contratto.

La cessione del contratto altro non è che la comunicazione da presentare all’agenzia delle entrate per comunicare che nel contratto di locazione precedentemente registrato vi è stato un subentro, ovvero qualcuno è entrato al posto di un altro, sia esso il conduttore o il locatore.

Cosa dice la legge

L’art.1406 del c.c. prevede che : “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta.” Con la cessione del contratto il cessionario (colui che subentra ) acquista oneri e benefici. La Legge 392/78 detta norme ben precise riguardanti la cessione del contratto, con particolare riguardo alla tutela del conduttore e prevede delle cessioni “ex lege” in caso di morte del conduttore o cessione d’azienda o vendita di immobile. Successivamente la corte costituzionale ha introdotto la cessione anche all’altro coniuge in caso di separazione

Motivi di subentro

Si ha il subentro del locatore quando:

• l’immobile viene venduto: il nuovo proprietario deve rispettare il contratto di locazione in essere come previsto dall’art. 1602 del codice civile che dice: “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
• Decesso del locatore: in questo caso subentrano gli eredi ma non cambiano le condizioni stabilite del contratto

Il subentro del conduttore può avvenire per:

• Decesso del conduttore: subentra il coniuge, conviventi more uxorio, eredi e parenti conviventi
• Separazione o divorzio : subentra l’altro coniuge a cui il giudice ha assegnato la casa coniugale
• Cessione  a terzi: si ha solo col consenso del locatore

Iter e costi

Come già sapete il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Negli stessi tempi ( 30 giorni)  vanno comunicate e registrate tutte le variazioni che subisce il contratto. Come prima cosa è opportuno comunicare all’altra parte del contratto la volontà o necessità di effettuare la cessione del contratto,  tramite lettera raccomandata. Per la cessione volontaria va presentata una comunicazione  all’agenzia delle entrate ( entro 30 giorni) col relativo pagamento dell’imposta dovuta. Come riportato sul sito dell'agenzia delle entrate L’imposta di registro da corrispondere per le cessioni è:

• senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro
• con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

La comunicazione viene effettuata tramite presentazione del modello RLI ed il pagamento delle imposte va effettuato tramite modello F24 elide inserendo il codice tributo 1502. In caso la cessione non sia volontaria ma ex lege va inviata la comunicazione di variazione all’ufficio dove era stato registrato il contratto ma non è dovuta alcuna imposta

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l'argomento sia stato di vostro interesse. Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie! Altri argomenti che potrebbero interessarvi: adempimenti successivi