AGENTE IMMOBILIARE: COME OPERA?

Oggi introduco una nuovo argomento, una nuova categoria, che va ad integrare quelle già presenti nel blog  "agenzia immobiliare". Ho voluto introdurre questo argomento perché ora più che mai, in questo periodo di crisi del settore, è importante non rivolgersi alle persone sbagliate, ma solo a persone qualificate. ed è per questo che il primo articolo di questa nuova categoria riguarda proprio lui, l'agente immobiliare Non si è obbligati a rivolgersi alle agenzie ma se lo si fa occorre rivolgersi alle persone giuste qualificate e non ai tanti abusivi che senza averne titolo si improvvisano agenti ne tanto meno i "gladiatori" pronti a sbranare tutto ciò che incontrano lungo il suo percorso. Ritengo che siano proprio queste figure insulse che hanno agevolato il declino di questa professione, per cui vediamo insieme dal punto di vista giuridico e non solo chi è e come opera un "vero" agente immobiliare.

Chi è l'agente immobiliare?

Su Wikipedia si legge: “L'agente immobiliare è un operatore del mercato immobiliare che, alle dipendenze di una agenzia immobiliare o in proprio, fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione. […] Come controparte per il suo lavoro richiede una quota percentuale sul prezzo di vendita dell'immobile, una parte dall'acquirente e una parte dal venditore” E' un operatore, per cui lavora ogni giorno, lo conosce bene sto benedetto settore immobiliare e viene pagato per questo. Non è uno che si improvvisa, ha studiato e conosce bene l’ambito in cui lavora. Conosce le peculiarità della zona, ne conosce il valore, sa come lavorare su quel determinato tipo di immobile.

Fa un'adeguata valutazione

Wikipedia continua dicendo: " Egli ha il compito di fornire un'adeguata valutazione immobiliare del bene e di pubblicizzare l'immobile, intermediando tra acquirente e venditore e assistendo le parti in causa in tutte le fasi della compravendita. […]" Fare un’adeguata valutazione non vuol dire assecondare il proprietario nella sua richiesta. L'agente immobiliare che asseconda il proprietario si "accaparra" il cliente, lo accontenta, ma solo in apparenza perché poi non riuscirà a vendere l’immobile e se non si vende l’immobile non si da un buon servizio al cliente. Neanche sottostimando un immobile per venderlo più velocemente si da un buon servizio al cliente. Magari, esso rimarrà stupito della rapidità con cui l'agente immobiliare gli ha venduto l'immobile, ma prima o poi si renderà conto di aver perso del denaro. Un buon agente immobiliare fa un’adeguata valutazione dell’immobile. Questa comporta una buona conoscenza della zona e dei prezzi al mq con cui sono stati venduti immobili simili. Un professionista fa una comparazione di valore fra nuovo e usato, assegna ad ogni immobile il prezzo giusto, inoltre coinvolge il proprietario nella propria valutazione e gli fa capire le motivazioni di questa .

Riferimenti di legge

La figura dell’agente immobiliare è regolata, oltre che dalla legge 39/89,legge 05/01 e DM 452/11, dalla fonte più autorevole del diritto italiano, il Codice Civile, che dedica a questa professione ben 11 articoli dal 1754 al 1765. Vediamone alcuni:

Mette in relazioni due o più parti

 Art. 1754 Mediatore:

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Cosa vuol dire? Che un buon agente immobiliare si adopera anche con "terze parti" , altri soggetti per giungere a conclusione del suo incarico. Ad esempio capita spesso che l'agente immobiliare metta in contatto acquirente con la banca o un promotore finanziario per l'ottenimento del mutuo, oppure il proprietario con un geometra o un architetto per certificargli la regolarità dell'immobile o semplicemente per fargli l'APE ( attestato di prestazione energetica) ecc.

Art. 1755 Provvigione:

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Art. 1756 Rimborso delle spese:

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso. Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Non nasconde cose importanti

Art. 1759: Responsabilità del mediatore:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Un buon agente immobiliare non nasconde vizi o problematiche che insorgono sull’immobile solo per concludere l’affare, ma mette a conoscenza del problema l’acquirente invitandolo a rivolgersi ad un tecnico di sua fiducia per vedere quali possibilità ci sono per risolverlo.

Si specializza in un settore

L’agente immobiliare è sempre stato colui che si occupava di tutti i tipi di immobili. Ora “ghè pensi mi” non paga più. I vari settori del mercato immobiliari sono talmente differenti, seguono burocrazie diverse, che non è più possibile occuparsi di tutto bene. Un buon agente immobiliare è specializzato in uno specifico settore, sia esso locazione abitativa o locazione commerciale/produttiva, oppure vendita di immobili di lusso o di capannoni, appartamenti o attività commerciali, ma non è possibile che un buon agente immobiliare si occupi di tutto. Si può occupare di un settore nella sua interezza, ad esempio civile abitazione per cui può occuparsi sia di affitto che di vendita, oppure solo di locazione in tutte le sue possibilità dal monolocale al capannone, ma non può fare tutto  fatto bene.

Disciplina professionale

L’agente immobiliare per poter svolgere la professione deve essere iscritto al Registro delle Imprese presso la CCIAA della provincia dove risiede, al REA ( repertorio economico amministrativo) che dal 2011 ha sostituito il vecchio ruolo di affari in mediazione. Deve aprire partita IVA ed iscriversi all’INPS È obbligato ad avere apposita polizza di assicurazione “Rischi Pofessionali” a copertura di eventuali danni che possa cagionare nell’esercizio della sua professione Inoltre per poter accedera alla professione occorre:

• cittadinanza e residenza italiana
• avere un diploma di secondo grado
• requisiti morali idonei
• frequentare un corso di formazione professionale   (due prove scritte ed una orale)
• aver superato l’esame di idoneità e capacità professionali.

tutti gli altri sono abusivi.

Sassolino nella scarpa

Ebbene si, vi lascio cavandomi un sassolino dalla scarpa. Dovete sapere che chi non è regolarmente iscritto non ha diritto alla mediazione, ovvero non deve essere pagato. Capitooo? Gli abusivi non vanno pagati, se non sono iscritti al Rea non sono agenti immobiliari per cui non vanno pagati. Questa cosa trova applicazione anche ai fini legislativi in quanto a partire dal 2008, la parcella dell'agenzia immobiliare è detraibile ai fini fiscali. Al momento del rogito notarile il notaio ha l'obbligo di chiedere alle parti se la compravendita è avvenuto grazie all'intervento di un agente immobiliare e, in caso affermativo deve inserire in atto sia i dati dell'agente immobiliare sia i dati della fattura emessa.

Conclusione

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l'argomento sia stato di vostro interesse. Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie! agenti immobiliari non sono tutti uguali