AFFITTO CON RISCATTO

Alcuni giorni fa un amico mi ha mandato una mail con su scritto: “cosa s’intende per “affitto con riscatto”?” e dopo aver risposto alla sua domanda mi sono detta, perché non farne un articolo, magari saranno tanti a non sapere esattamente cosa è l’affitto con riscatto.  A dar manforte a questa teoria nei giorni scorsi anche alcuni lettori mi hanno fatto domande in merito all’affitto con riscatto e volevano sapere espressamente come funziona.

Allora eccomi qua… 

Di questa forma di “affitto” se ne iniziò a parlare nel 2011-12 come escamotage alla crisi del settore immobiliare e alla poco disponibilità delle banche di dare mutui.

Vi confesso che quando si iniziò a parlare di affitto con riscatto, non vi erano normative chiare,  io dissi a me stessa, piuttosto di fare una vendita in questo modo io chiudo e… dopo qualche mese chiusi l’agenzia immobiliare.

Non la vedevo come una forma alternativa di vendita di immobile, allora, nel 2012 , la cosa non era regolamentata da leggi che ne dettagliassero le procedure e ne stabilissero delle tutele per le due parti in causa.

Per questo motivo non la vedevo come una strada percorribile e non la percorsi.

Oggi vi parlo di:

  • Cos’è un affitto con riscatto?
  • Come funziona?
  • Legge di riferimento
  • Vantaggi e svantaggi?
Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto è una forma di compravendita particolare che permette a chi prende l’immobile in affitto di acquistare l’immobile pagando una parte dell’importo dilazionato in un tot di anni attraverso il pagamento di un affitto.

Facciamo un passo indietro, come vi ho appena detto questa nuova forma contrattuale , si è diffusa intorno al 2010 in piena crisi economica del mattone.

Le banche,  sofferenti anche loro  perché si ritrovavano in pancia tantissimi mutui che non venivano pagati ridussero drasticamente la percentuale di mutuo concesso per l’acquisto di un immobile.

Si passò in pochi mesi da mutui  finanziati al 100% dell’importo dell’acquisto a mutui concessi solo al 70 massimo 80% del valore dell’immobile che stava iniziando a calare rapidamente.

Con questi parametri  nessuno o quasi , era in grado si acquistare casa perché nessuno  aveva da parte cifre più o meno importanti per poter pagare la differenza fra il prezzo richiesto più tutte le spese accessorie e l’importo finanziato dalla banca.

Si bloccò il mercato delle compravendite e qualcuno pensò bene di proporre l’affitto a riscatto.

Vorrei chiarire un punto importante. L’affitto con riscatto nel 2010-12 era permesso dalla legge, chi pensò di attuarlo, non fece nulla di male, ero io che non essendoci una forma di tutela per le parti non la vedevo come forma di vendita percorribile.

Come funziona.

Un proprietario concede in locazione un suo immobile ad una persona potenzialmente interessata all’acquisto. Si stabilisce un periodo di tempo limitato (solitamente 3-5 anni) dove la persona versa una  cifra prestabilita a rate e trascorso questo periodo l’immobile viene acquistato da questa persona.

Nel contratto vengono stabiliti:

  • la cifra totale con cui verrà compravenduto l’immobile,
  • il periodo di “affitto”,
  • l’importo  mensile di affitto
  • se la cifra sarà considerata per intero o solo in parte come caparra confirmatoria
  • dopo quante rate insolute si ha la risoluzione del contratto
Esistono due forme di contratto:
  • rent to buy: ( prima affitto poi vendita) in questo caso il proprietario-venditore accetta un pagamento rateale rimanendo comunque proprietario fino ad effettivo saldo. Dopo il periodo stabilito dalle parti, l’inquilino-acquirente ha la facoltà di esercitare l’opzione per l’acquisto oppure rinunciarvi.
  • Buy to rent: (vendita dilazionata) l’immobile viene venduto da subito con un contratto di compromesso trascritto al registro dei beni immobiliari, con un pagamento dilazionato nel tempo. Se l’acquirente non paga regolarmente il proprietario può tornare in possesso del suo immobile. Anche in questo caso l’inquilino acquirente ha la facoltà di recedere al contratto e di non procedere al’acquisto.
Legge di riferimento

Come vi ho anticipato sopra nei primi anni in cui si iniziò ad utilizzare l’affitto con riscatto come forma di compravendita non vi erano leggi appropriate, queste arrivarono solo nel 2014 col DL 133 “Sblocca Italia” che disciplinò questo tipo di contratto.

Esso stabilisce che

  1. Questo tipo di contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari e che la durata di validità della trascrizione per questi casi specifici passa da tre a dieci anni.
  2. Il contratto viene risolto ( cessa) nel momento in cui l’inquilino-acquirente sospende in pagamento delle rate previste. ( il contratto deve specificare dopo quante rate insolute si ha la risoluzione del contratto)
Vantaggi e svantaggi
Vantaggi :
  1. possibilità da parte dell’acquirente di comprare a rate  senza accedere ad un mutuo, o  richiederlo di importo minore
  2. l’inquilino-acquirente ha la possibilità di provare la casa prima di procedere all’acquisto.
Svantaggi:

Per il proprietario-venditore non sempre è la soluzione definitiva, va considerato che in molti casi la vendita non viene perfezionata in  quanto l’acquirente non ha le condizioni da poter procedere all’acquisto come stabilito nel contratto.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

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