Avete deciso di vendere la vostra casa, vi siete rivolti ad un’ agenzia immobiliare la quale dopo un sopralluogo all’immobile vi ha chiesto un incarico di vendita in esclusiva. Esclusiva… questa cosa vi lascia perplessi e non sapete cosa fare.

Prima di prendere una qualsiasi decisione leggete quanto segue, cercherò di fare chiarezza sull’argomento e vedremo insieme

• Cosa si intende per incarico di vendita
• differenze fra esclusiva e non esclusiva
• a cosa prestare attenzione prima di firmare
• a chi darlo

Cosa si intende per incarico di vendita

L’incarico di vendita immobiliare è un contratto con il quale, un proprietario che vuole vendere il suo immobile, da mandato (incarica) ad una agenzia immobiliare di trovare un acquirente.

L’incarico può essere dato sia verbalmente che in forma scritta e può essere sia in esclusiva che non in esclusiva.

La forma scritta prevede la sottoscrizione di un documento nel quale vengono messi nero su bianco tutti gli accordi presi fra proprietario ed agenzia immobiliare. In particolar modo:

• prezzo di vendita
• % di mediazione o importo stabilito forfettariamente
• durata dell’incarico
• se alla scadenza si rinnova automaticamente o se cessa
• mandato in esclusiva o non in esclusiva
• penali in caso di recesso
• obblighi dell’agente immobiliare
• documenti che il proprietario deve fornire all’agenzia

Differenze fra incarico in esclusiva e non in esclusiva

Solitamente l’incarico non in esclusiva viene dato in forma verbale, non vincola il proprietario il quale può incaricare altre agenzie alla vendita o seguire lui stesso trattative private. Può pubblicizzare il suo immobile privatamente in ogni forma ritenga opportuna.

L’incarico in esclusiva invece, presuppone la sottoscrizione di un contratto con il quale il proprietario si impegna a servirsi unicamente dell’agenzia incaricata della vendita, per un determinato periodo di tempo.

Il buon senso, farebbe pensare che dando l’incarico in esclusiva ad un’agenzia, l’immobile in questione sia trattato con maggior riguardo rispetto a quelli che non lo sono, ma non è sempre così.

Come accennato varie volte, in precedenti articoli, la professionalità è una qualità rara fra chi fa questo mestiere. Purtroppo capita spesso che si incontrino agenzie che dopo aver preso un incarico in esclusiva, lavorino l’immobile le prime settimane, poi lo mettano nel “dimenticatoio” e lo tirino fuori un mese prima della sua scadenza nella speranza che il proprietario, vedendo qualche movimento gli rinnovi il mandato.

Un agente immobiliare professionale, ce ne sono basta scovarli nei loro studi, invece si impegna al massimo per ripagare il proprietario della fiducia che ha riposto in lui.

• Pubblicizza l’immobile su riviste specializzate, sui portali immobiliari, riserva una pagina sul suo sito internet con numerose foto o anche brevi video per far risaltare l’immobile e sui social.
• Fa una presentazione della casa chiara e ricca di informazioni sia dell’immobile che della zona in cui è posto e fa risaltare tutte le caratteristiche positive presenti
• Infine mette a conoscenza dell’immobile gli agenti immobiliari con cui collabora in modo che la casa possa essere trattata anche da altre agenzie e messa a conoscenza di più potenziali acquirenti aumentando così la possibilità di vendita in tempi brevi.

A cosa prestare attenzione prima di firmare

Prima di firmare un incarico di vendita leggerlo attentamente, non fidatevi della lettura che ne fa l’agente a cui vi siete rivolti. Potrebbe accadere che nel leggere salti dei pezzi contenenti clausole vessatorie in suo favore.

Attenzione: questa cosa un agente immobiliare professionale non la farebbe mai, per cui se vi trovate davanti ad una situazione simile, alzatevi e andatevene senza firmare nulla.

Detto ciò, a cosa dovete prestare attenzione:

Prezzo di vendita

Il prezzo concordato per la vendita è la cifra che il proprietario vuole realizzare, per cui diverso da quello che verrà esposto in pubblicità.

Il prezzo espresso nella proposta vincola il proprietario a vendere a quella cifra, ovvero se l’agente immobiliare riceve una proposta di quell’importo il proprietario è obbligato a vendere oppure paga, all’agenzia, la penale pattuita in caso di rinuncia alla vendita.

Durata dell’incarico

Indica i mesi per cui viene conferito l’incarico ma deve contenere anche la data di scadenza; esempio per mesi sei con scadenza il 31-12-2020

In questo punto deve essere espresso anche se l’incarico si rinnova automaticamente per un egual periodo.

A questo proposito vi consiglio di non farvi ingannare con discorsi che l’incarico deve avere una durata lunga di un anno o anche più. Non è vero! Con mandati in esclusiva di lunga durata è più facile che il vostro immobile finisca nel famigerato “dimenticatoio”. Io vi consiglio 3 mesi non rinnovabili, poi sarete voi a decidere se l’operato di quell’agenzia vale un successivo rinnovo o se è il caso di cambiare agenzia.

Compenso agenzia

Una delle voci più importanti è il compenso pattuito per l’agenzia. Solitamente viene espresso in % sul prezzo di vendita, ma da accordi fra le parti può essere concordato anche forfettariamente.

L’importo pattuito, salvo accordi diversi, è comprensivo delle spese sostenute dall’agenzia per pubblicizzare l’immobile.

In questa voce vengono stabilite anche eventuali penali a carico del proprietario venditore in caso ritiri l’immobile dalla vendita o non accetti una proposta al prezzo stabilito.

Obblighi di agenzia e proprietario

Un incarico ben fatto deve contenere una voce nella quale viene dettagliato il lavoro che andrà a svolgere l’agente ovvero:

• tipo e numero di inserzioni pubblicitarie garantite
• assistenza e consulenza fornita al proprietario
• quali spese sono comprese nel compenso stabilito

Allo stesso modo deve contenere un punto dove vengono elencati tutti i documenti che il proprietario deve fornire all’agenzia per una corretta vendita l’immobile.

I miei consigli, per ora, si fermano qui!

Se avete delle domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti qui sotto o contattarmi per mail.