RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO: LA GIUSTA PROCEDURA DA SEGUIRE

Per richiedere la risoluzione anticipata (o disdetta) del contratto di locazione occorre seguire una procedura, semplice, ma necessaria per non incorrere in penali. Abbiamo visto in precedenti articoli sull'argomento, che durante il decorso di un contratto possono succedere cose per cui sia il proprietario che l'inquilino abbiano necessità di risolvere il contratto prima dei termini previsti. Oggi vediamo la giusta procedura che deve seguire l'inquilino per richiedere la disdetta anticipata.

Leggere bene il contratto

Ebbene si, questa è la cosa principale perché nel contratto, se scritto nel modo corretto,  trovate tutti gli elementi necessari che vi servono per inoltrare la rischiesta di disdetta anticipata: preavviso, modalità e motivazioni. L'articolo recita più o meno così: "Il Conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r al Locatore con preavviso di x mesi."

Gravi motivi 

il legislatore ha dato la possibilità al conduttore di poter recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento ( a differenza del locatore che può solo alla prima o successive scadenze) purchè incorrano gravi motivi. Questi motivi devono essere

• sopravvenuti dopo la sottoscrizione del contratto
• indipendenti dalla volontà dell'inquilino
• imprevedibili al momento della sottoscrizione
• rendere gravoso il proseguo della locazione

Comunicazione mediante raccomandata

La lettera di disdetta deve essere inviata al proprietario per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno in quanto questa certifica la data di spedizione; oppure per posta elettronica certificata. La lettera deve contenere:

• dati anagrafici conduttore
• riferimenti all'immobile ed al contratto
• ragioni per cui si richiede la disdetta
• data di rilascio

Qui trovate un esempio di raccomandata

Preavviso

La legge stabilisce un preavviso di tempo per la disdetta dal contratto di affitto che  varia dal tipo di contratto che si è sottoscritto. Adesempio:

• contratto a canone libero (durata anni 4+4) il preavviso è di 6 mesi
• contratto a canone concordato (durata anni 3+2) preavviso è di 6 mesi
• contratto transitorio ( durata da 1 a 18 mesi) non è previsto preavviso in quanto il contratto cessa automaticamente, ma le parti, di comune accordo, possono concordare un periodo di preavviso
• contratto studenti (durata da 6 a 36 mesi) il preavviso viene stabilito fra le parti ma non deve essere superiore
• contratti turistici (durata solitamente sotto i 30 giorni ma possono arrivare ad una massimo di 6 mesi) il preavviso è liberamente stabilito dalle parti

Questi sono i tempi "consigliati" dalla legge, ovvero nel caso il contratto non citi la possibilità di recesso anticipato, se si apre un contenzioso fra le parti il giudice si basa su questi termini, ma ciò non toglie che questo periodo di preavviso  possa essere variato in base agli accordi intrapresi fra le parti al momento della sottoscrizione del contratto. Nel caso in cui il contratto preveda un periodo diverso, ma non superiore a quanto stabilito dalla legge, questo è valido ad ogni effetto di legge perché la volontà espressa dalle parti è sovrana. Per cui è assolutamente importante sapere quanti mesi prima inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno.

Raccomandata spedita in ritardo

Se inviate la raccomandata in ritardo, o se per motivi di estrema necessità siete costretti a lasciare l'immobile immediatamente e non date il giusto preavviso, questo non vi impedisce di lasciare l'immobile, ma dovrete in ogni modo pagare al proprietario l'affitto per le mensilità mancanti di preavviso.

Oneri fiscali

Entro 30 giorni dalla riconsegna dell'immobile il proprietario dovrà presentare la documentazione necessaria per registrare la risoluzione anticipata all'agenzia delle entrate ovvero

• Modello RLI debitamente compilato
• F24 elide pagato ( si è esentati dal pagamento qualora il proprietario abbia aderito alla cedolare secca)

L'importo da pagare è pari a €67,00 ( sessantasette) e spettano interamente alla parte che esercita il recesso anticipato ( in questo caso specifico all'inquilino).

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l'argomento sia stato di vostro interesse. Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!