DUBBI DEL LOCATORE

I dubbi che assalgono ogni proprietario al momento di affittare il proprio immobile riguardano principalmente due cose; il pagamento della pigione e i danni che l’inquilino potrebbe arrecare all’immobile.

Le domande più frequenti che mi sono sentita rivolgere nei miei 17 anni di agenzia sono state:

  • Come posso essere certo che l’inquilino paghi l’affitto regolarmente?
  • Se i danni che mi causa sono superiori a quanto mi consegna come deposito cauzionale?
  • Esistono forme assicurative che mi coprano i danni subiti ( intesi sia come canoni non versati che come danni materiali all’immobile o all’arredamento)?
  • Per quanto riguarda le spese condominiali è vero che, se non le paga l’inquilino devo pagarle io?
  • Ho sentito parlare di fideiussione, cos’è ?

Ovviamente questi sono solo alcuni dei dubbi che possono venire ad un locatore specie se non è un immobiliarista che lo fa per mestiere ma quel “piccolo gruzzolo” mensile gli serve per aggiustare i conti della famiglia.

Timori leciti anche perché, la legge italiana non aiuta i piccoli proprietari a risolvere velocemente il problema e la crisi economica ha portato almeno inizialmente ad un aumento vertiginoso dei casi di morosità da parte degli inquilini. Ora il fenomeno sembra rientrato, infatti , grazie alla diminuzione del canone di locazione da parte di molti proprietari si è registrato un minor numero di richiesta di sfratto per morosità. (se vuoi saperne di più leggi  tutto quello che devi sapere per abbassare il canone) 

Torniamo a noi e cerchiamo di dare risposta a tutti questi quesiti.

Come posso essere certo che l’inquilino paghi l’affitto regolarmente?

Questa certezza non può darvela nessuno a meno che non conosciate personalmente l’inquilino e sappiate che persona è. Per cercare di tutelarvi da questo punto di vista potete prestare attenzione a diversi fattori: capire che lavoro fa, capire se l’azienda dove lavora è seria e solvibile oppure se è a rischio fallimento,  capire se ha dei beni o se ha una famiglia alle spalle che possa aiutarlo in caso di bisogno. Ovviamente questo non vi tutela al 100% ma almeno vi aiuta a fare un quadro più preciso della persona che avete davanti.

Se i danni che mi causa sono superiori a quanto mi consegna come deposito cauzionale?

Come ben sapete, il deposito cauzionale è il versamento, da parte dell’inquilino, di una certa somma di denaro a copertura di eventuali danni arrecati all’immobile durante il periodo di locazione. L’inquilino versa questa somma al proprietario e gli verrà restituita alla fine della locazione se l’immobile viene riconsegnato in buono stato e se sono stati osservati tutti gli obblighi contrattuali ovvero se sono stati pagati tutti i canoni e tutte le spese condominiali.  Il deposito cauzionale , però ha il limite, che come previsto dall’art.11 della Legge 392/78 ( vedi  cosa dice la legge/ ) non può essere superiore alle tre mensilità del canone.un’altra pecca del deposito cauzionale è che non può essere trattenuto tranquillamente dal proprietario ma per trattenerlo deve ricorrere in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuito.  Infatti la sentenza di  Cassazione n. 9442/2010 dice: “ove l’accipiens trattenga il deposito cauzionale senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti non pagati, il conduttore può esigerne la restituzione. All’eventuale svincolo coattivo o volontario delle somme versate a titolo di cauzione, peraltro, è riconducibile l’unico effetto della perdita della garanzia liquida rappresentata dal deposito delle predette somme, senza che possa automaticamente inferirsi l’insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire (per maggior chiarezza potete leggere questo articolo -da cui ho tratto queste nozioni-  a firma della Dott.ssa Laura Bazzan www.studiocataldi.it/guide_legali/locazioni/la-cauzione-nel-contratto-di-locazione.asp ).

Il mio consiglio è quello di chiedere a copertura di eventuali danni subiti, oltre al deposito cauzionale,  una polizza assicurativa per il rischio locativo a vostro beneficio.

Esistono forme assicurative che mi coprano i danni subiti, intesi sia come canoni non versati che come danni materiali all’immobile o agli arredi?

Come accennavo due righe sopra, per i danni all’immobile si può prevedere una clausola che obblighi l’inquilino a stipulare un’apposita polizza assicurativa,  mentre a copertura dei canoni non versati si può richiedere una fideiussione bancaria o assicurativa. A questo punto mi allaccio all’ultima domanda

Cos’è una fideiussione e come funziona?

La fideiussione è una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa, che garantisce appunto la regolarità dei pagamenti da parte dell’inquilino,  (può garantire anche i danni all’immobile e per una cifra superiore rispetto al deposito cauzionale per cui in questo caso sostituisce la polizza per danno locatizio). La fideiussione viene richiesta dall’inquilino e la deve consegnare al proprietario dell’immobile al momento della firma del contratto di locazione o comunque entro un termine che deve essere specificato nel contratto. Il mio consiglio è di richiedere una fideiussione a copertura di canoni non pagati  per una cifra non inferiore ad un anno  di affitto perché i tempi di sfratto sono sempre lunghi e difficilmente si risolvono entro l’anno.

Il proprietario  locatore per incassare l’importo a copertura della fideiussione deve avviare  un procedimento giudiziario contro l’inquilino moroso e solo a seguito della sentenza potrà riscattare la fideiussione.

Per quanto riguarda le spese condominiali è vero che, se non le paga l’inquilino devo pagarle io?

Si, in caso l’inquilino non paghi le spese condominiali l’amministratore le richiede al proprietario e questo ha l’obbligo di pagarle. In caso di contenzioso anche queste spese possono essere richieste a risarcimento del danno subito.

Conclusioni

Eccoci qua… oggi siamo partiti snocciolando alcuni dubbi che prendono i proprietari in procinto di affittare il loro immobile, spero di avervi dato qualche spunto su cui lavorare per quietarli. Comunque sono sempre qua,  qualsiasi dubbio che non abbiamo affrontato potete scriverlo qui sotto e lo affronteremo oppure contattatemi privatamente cliccando qui

Vi ricordo che ogni lunedì si parla di locazioni e ogni giovedì di compravendita.

Continuate a seguirmi e a condividere nei vostri social.

A presto.

Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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