COS'E' LA PERMUTA IMMOBILIARE?

Come diceva Gramsci “La crisi è quel momento in cui il vecchio muore ed il nuovo stenta a nascere". Ed è stato così anche con l'ultima crisi. Dopo un primo momento di stasi completa, dove il numero delle compravendite immobiliari era quasi a zero, il mercato immobiliare ha subito una metamorfosi che piano piano ha portato alla nascita di nuove forme di vendita che consentono al mercato di riprendersi. Prima della crisi il mercato immobiliare era sostenuto dai tanti che acquistavano la loro prima casa, ora si sta riprendendo sulla base di chi vuole cambiare casa. Su questo mutamento di esigenze sta prendendo piede la permuta immobiliare.

• Cos’è una permuta e come funziona?
• Da quali norme è regolata?
• Cosa la differenzia dalla compravendita?
• Quanti tipi di permuta si hanno?
• Economicamente conviene?
• Ci sono dei rischi?

Vi dico subito che ho deciso di parlarvi della permuta a seguito di questo articolo, a firma Sandra Riccio uscito su la stampa di lunedì 26 marzo scorso. Come riporta l’articolo, in Italia lo scambio o permuta di immobili è ancora poco diffusa, ma sta prendendo sempre più piede in quanto va incontro alle esigenze abitative legate ai cambiamenti demografici. Da un lato ci sono famiglie con figli che hanno necessità di una stanza in più, ma i prezzi ancora alti non rendono fattibile l’acquisto, mentre dall’altra abbiamo persone anziane la cui casa è diventata troppo grande e le spese di gestione sempre meno sostenibili per chi vive di sola pensione. Ecco che queste due esigenze trovano soluzione nella permuta immobiliare. Vorrei precisare che la permuta è sempre esistita dal nostro ordinamento ma fino ad ora non è quasi mai stata presa in considerazione.

Cos’è la permuta e come funziona?

Nel dizionario dei sinonimi alla voce permuta si legge:  scambio, baratto, interscambio, ecc. In campo immobiliare, la permuta è esattamente questo, uno scambio di immobili. Come funziona: Tizio possiede un appartamento di 100 mq con tre camere da letto, troppo grande e oneroso per lui, mentre Caio vive in un bilocale di sua proprietà con la moglie in attesa del secondo figlio. Caio ha il problema che finché non vende il suo bilocale non può acquistare un appartamento più grande e l’attuale crisi di mercato rende difficile la vendita. Allora cosa succede?. Tizio e Caio si accordano, decidono per uno scambio , o permuta che dir si voglia. Tizio si trasferisce nel bilocale di Caio senza nessuna aggiunta di denaro, mentre Caio va ad abitare l’appartamento di Tizio pagando solo la differenza di valore fra i due immobili ( in questo caso si tratta di permuta con conguaglio). Altro esempio: Tizio che è proprietario di una casa a Firenze dove vive con la famiglia, per motivi di lavoro viene trasferito a Roma e Caio da Roma ha necessità di trasferirsi a Firenze. I loro appartamenti sono simili sia come tipologia, ma soprattutto hanno lo stesso valore economico, decidono di permutare i loro immobili senza aggiungere denaro (permuta pura).

Da quali norme è regolata la permuta?

La permuta è regolata dai seguenti articoli del codice civile:

• 1552 nozione: La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti , da un contraente all’altro
• 1553 evizione: Il permutante, se ha sofferto l'evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita , salvo in ogni caso il risarcimento del danno
• 1554 spese della permuta: Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali
• 1555 applicabilità delle norme sulla vendita: Le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto siano con questa compatibili.

La permuta deve essere fatta mediante atto scritto e segue le norme previste dalla compravendita quali la conformità edilizia, attestato di prestazione energetica,  ecc.

Cosa la differenzia dalla compravendita?

La differenza sostanziale sta nel fatto che nella permuta lo scambio prevalente, quello più importante, non è il denaro ma il trasferimento reciproco della proprietà dell’immobile. Il denaro nel caso è una minima parte.

Quanti tipi di permuta si hanno?

La permuta si divide in tipi:

• permuta pura quando non si ha trasferimento di denaro
• permuta con conguaglio quando la differenza di valori viene coperta da una somma in denaro. ( questa è la più utilizzata)

Questi, vengono a loro volte suddivisi in:

• Permuta diretta fra privati quando appunto i due soggetti sono privati e non soggetti ad iva
• Permuta in conto vendita  si ha quando una persona acquista un immobile sulla carta da impresa costruttrice, e stabiliscono che se entro una certa data l’acquirente non riesce a vendere il proprio immobile, l’impresa lo prenderà in cambio del corrispettivo non pagato.

Economicamente conviene?

SI! Se i due soggetti sono privati, perciò non soggetti ad IVA, la permuta è decisamente meno onerosa sia dal punto di vista fiscale che di spese accessorie. Innanzitutto viene sottoscritto un solo atto, per cui si paga una sola parcella del notaio, e tutte le spese legate all’atto sono inferiori. Fiscalmente seppur le imposte vengano calcolate sul bene a maggior valore catastale, si paga solo su un immobile anziché due. La somma di tutte le spese vengono divise dai due contraenti. Pertanto la spesa è nettamente inferiore. Altro discorso invece si ha se uno dei due soggetti è ad IVA ( es impresa costruttrice) in questo caso avendo un immobile ai fini IVA ed uno ad imposta di registro si perdono tutti i benefici fiscali dati dalla permuta.

Ci sono dei rischi?

Se entrambi gli immobili sono privi di ipoteche non si corrono rischi, mentre se uno o entrambi gli immobili hanno un’ipoteca dovuta ad un mutuo l’operazione risulta essere decisamente più complicata. In ogni caso, chi mi segue sa quanto io stimo i notai, prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di accordo, vi consiglio di rivolgervi ad un notaio di vostra fiducia per aver chiarimenti in merito.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che questo articolo vi aiuti a trovare una soluzione, diversa a quelle che avete provato fino ad ora, per risolvere un vostro problema abitativo. Come sempre rimango a vostra disposizione per chiarimenti o ulteriori informazioni, potete contattarmi via mail  o lasciando un messaggio qui sotto. Infine vi ricordo che ogni lunedì si parla di affitto ed ogni giovedì di compravendita.continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ai vostri amici di conoscere la mia pagina. Grazie a presto.