locazione posso subaffittare

LOCAZIONE: POSSO SUBAFFITTARE?

Si, è possibile subaffittare se il contratto di locazione, sottoscritto col proprietario di casa, non lo vieta espressamente. Se previsto nel contratto l’immobile può essere subaffittato tutto o in parte a seconda delle vostre esigenze. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza e vediamo insieme:

  • cos’è la sublocazione
  • come funziona la sublocazione
  • Rischi del subaffitto

Cos’è la sublocazione?

Col termine sublocazione si intende la cessione di un immobile già affittato, ovvero il conduttore (sublocatore) che a sua volta cede l’immobile, tutto o in parte, ad una terza persona (subconduttore) dietro pagamento di una somma di denaro.

Si può sublocare solo se il contratto di locazione fra locatore e conduttore non lo vieta. E’ a discrezione del locatore dare o meno la possibilità al conduttore di subaffittare l’immobile.

La sublocazione è legata al contratto di locazione principale, pertanto la sua durata deve essere inferiore o coincidente con quella prevista nel contratto di locazione. Nel momento in cui cessa la locazione cessa anche la sublocazione senza che il subconduttore abbia nulla da pretendere.

Come appena visto la sublocazione può essere:

  • totale
  • parziale

Sublocazione totale

Il conduttore può sublocare l’intero immobile solo se autorizzato dal locatore, con apposita clausola nel contratto di locazione, pertanto se nel contratto non è presente una clausola che autorizzi la sublocazione questa non si può fare.

Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la casa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere essere autorizzata dal locatore e consentita dagli usi.

art. 1594 codice civile

Sublocazione parziale

La sublocazione parziale di una o più stanze, a differenza della totale non necessita di alcuna autorizzazione del proprietario ne tanto meno della clausola nel contratto di affitto che lo consenta. Occorre comunque darne comunicazione al proprietario. Rientrano nella sublocazione anche i B&B gestiti dai conduttori.

Ciò non toglie che se il contratto di locazione principale vieta la sublocazione, anche quella parziale non può essere effettuata.

Comunicazione al proprietario

In entrambi i casi, è obbligo del conduttore comunicare al locatore la sua intenzione di sublocare l’immobile. Per comunicare al proprietario la vostra intenzione a sublocare occorre inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale vengono indicati i dati del subconduttore, la durata della sublocazione oltre a specificare se si tratta di la sublocazione totale o parziale, in questo caso vanno indicando le stanze date in subaffitto.

Come funziona la sublocazione

I motivi della sublocazione possono essere vari, un aiuto economico nel pagare l’affitto, un temporaneo non uso dell’immobile per motivi lavorativi, di studio o di salute ecc.

Dopo aver verificato che il contratto di locazione prevede la sublocazione ed avere avuto il consenso del proprietario, potete procedere alla sublocazione nel seguente modo:

  • raccolta informazioni: il subaffittuario deve essere una persona che vi dia un certo grado di fiducia perché la responsabilità su ciò che accade all’immobile rimane comunque vostra,
  • stipula di un contratto: per essere legale la sublocazione prevede un contratto in forma scritta,
  • registrazione contratto: se la sublocazione è di durata superiore ai 30 giorni dovete registrare il contratto presso l’agenzia delle entrate presentando il modello RLI opportunamente compilato ed il modello F24elide pagato. L’imposta di registro per la registrazione di un contratto di subaffitto è del 2% del canone annuo con un minimo di 67€
  • Comunicazione al proprietario: una volta sottoscritto il contratto di sublocazione, va data comunicazione al locatore inviandone una copia per lettera raccomandata.

Rischi del subaffitto

Nel subaffitto, locatore (proprietario dell’immobile) e subconduttore non hanno nessun vincolo contrattuale, nella maggior parte di casi non si conoscono proprio. Il conduttore (sublocatore) rimanete responsabile di tutto nei confronti dell’una e dell’altra parte.

Se il subconduttore non paga il canone di affitto concordato, o se arreca danni all’immobile ne risponde sempre il conduttore principale.

Pertanto il rischio principale è che il conduttore diventa responsabile del comportamento tenuto dal subconduttore e ne risponde nei confronti del locatore.

Contratto di sublocazione

Il contratto di sublocazione deve essere fatto informa scritta e se di durata superiore ai 30 giorni va registrato presso l’agenzia delle entrate.

Il contratto deve contenere

  • dati anagrafici di conduttore e subconduttore
  • dati identificativi del contratto di locazione fra locatore e conduttore (inquilino principale)
  • identificazione della proprietà
  • data di inizio e fine del contratto
  • canone pattuito e modalità di pagamento
  • deposito cauzionale
  • condizioni
  • data e firma.

Successivamente ne va inviata una copia al proprietario.

I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se avete domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti oppure inviarmi una mail. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!

Barbara Togni

in questo blog unisco due passioni, il mio passato da agente immobiliare, che oltre ad essere una professione per me era “passione pura”, con quella per la scrittura

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