ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Come abbiamo visto in precedenza uno degli  organi del condominio è l’assemblea condominiale, ovvero i condomini che si riuniscono per decidere e organizzare la vita condominiale.

Diciamo subito che l’assemblea è l’organo più importante del condominio, quello a cui spetta il potere decisionale. Questo potere l’assemblea lo manifesta attraverso delibere riguardanti la gestione di beni e servizi condominiali.

Essendo un organo collegiale, che decide su interessi di più persone spesso con idee contrapposte, le decisioni vengono prese a maggioranza.

In questo articolo vi parlerò dei seguenti argomenti:

  • Da chi è composta l’assemblea?
  • Chi e come si convoca?
  • Quorum di validità
  • Presidente e segretario
  • Deliberazioni
  • Verbale
  • Compiti dell’assemblea

Da chi è composta l’assemblea?

L’assemblea è composta da tutti i condomini, ovvero tutti coloro che hanno una proprietà all’interno del condominio.

Chi e come si convoca?

L’assemblea deve essere convocata almeno una volta all’anno  dall’amministratore, per decidere la normale gestione del condominio ed il bilancio preventivo e consuntivo ( assemblea ordinaria), ma può essere convocata anche in via straordinaria, per decidere su problematiche specifiche, sia dall’ amministratore che da almeno due condomini.

In caso di assenza dell’amministratore qualsiasi condomino può convocare l’assemblea sia ordinaria che straordinaria.

L’avviso di convocazione deve essere inviato ( raccomandata, fax, pec o con ricevuta in calce a mano) a tutti i condomini almeno 5 giorni prima del giorno previsto per la prima convocazione e deve contenere:

  • luogo, data e ora della prima ed in caso della seconda convocazione
  • ordine del giorno ( argomenti da discutere)

Quorum di validità

Per quorum si intende il numero minino di partecipanti necessari perché l’assemblea sia ritenute valida, ovvero regolarmente costituita. Questo numero “minimo” è stato introdotto dall’articolo 1136 del codice civile per evitare che un esiguo numero di persone prendesse decisioni riguardanti l’intero condominio .

Sono stati predisposti due tipi di quorum:

  • costitutivi: cioè in numero minino di partecipanti per rendere valida l’assemblea
  • deliberativi: cioè quanti voti ( dei partecipanti all’assemblea) sono necessari perché un argomento sia deliberato.

Nel conto per stabilire il quorum vengono considerati, sia i presenti, sia i condomini presenti per delega, ovvero coloro che pur non potendovi partecipare hanno delegato per iscritto un altro condomino a rappresentarli.

Inoltre se un appartamento ha due o più comproprietari ( es marito e moglie oppure due/tre fratelli) anche se entrambi partecipano all’assemblea vengono considerati solo come un partecipante.  Così come se un soggetto è proprietario di più immobili all’interno dello stesso condominio, pur conteggiando tutti i millesimi di sua proprietà in caso di votazione vale uno (la legge parla di numero di condomini presenti, non di numero di unità immobiliari presenti)

Quorum costitutivo

In prima convocazione il numero minimo richiesto è la presenza di almeno 2/3 ( due terzi) dei millesimi condominiali, mentre in seconda convocazione ne bastano 1/3

Quorum deliberativo

Un argomento per essere deliberato necessita della maggioranza dei presentii e di almeno la metà dei millesimi condominiali, mentre i seconda convocazione occorre sempre la maggioranza dei presenti ma basta un terzo dei millesimi condominiali.

Presidente e segretario

Una volta verificato che l’assemblea è regolarmente costituita ( cioè raggiunge in quorum costitutivo necessario) i partecipanti all’assemblea devono nominare presidente e segretario dell’assemblea.

Il primo ha il compito di:

  • Verificare la regolare convocazione dell’assemblea
  • Organizzare la discussione dei punti all’ordine del giorno, nonché verificare che il verbale venga predisposto correttamente

Il segretario invece ha il compito di redigere materialmente il verbale dell’assemblea.

Deliberazioni

Una volta che il presidente ha verificato la regolarità della convocazione e della costituzione dell’assemblea si procede alla fase di discussione vera e propria degli argomenti all’ordine del giorno.

Ogni argomento viene discusso e successivamente messo ai voti.

Per essere approvato ogni argomento deve raggiungere un minimo previsto dal quorum deliberativo o maggioranze diverse a seconda delle questioni trattate.

Quanto deliberato diventa volontà del condominio e vincola al suo rispetto anche coloro che hanno votato contro e i non presenti all’assemblea. ( salvo l’impugnazione delle delibera stessa secondo quanto previsto per legge)

Ogni delibera deve essere verbalizzata.

Il verbale

Il verbale è il documento che riassume i fatti avvenuti durante l’assemblea,  costituzione dell’assemblea, verifica delle presenza per delega, nomina di presidente e segretario ed infine esplicita quanto deliberato.

La legge prevede che ad ogni assemblea venga redatto un verbale in forma scritta e che successivamente questo verbale venga trascritto dall’amministratore in un apposito registro.

Essendo considerato uno strumento di prova di quanto deliberato, esso pur nella sua sinteticità, deve riportare in modo preciso tutti gli elementi fondamentali di ogni deliberazione. Deve contenere:

  • L’argomento messo in discussione ed ai voti, deve essere chiaro ed inequivocabile
  • Il numero dei condomini a favore, di quelli contro e di quelli astenuti
  • Eventuali dichiarazioni rilevanti  o proposte sull’argomento deliberato

I compiti dell’assemblea.

L’ Art. 1135 del codice civile stabilisce i compiti , le attribuzioni dell’assemblea dei condomini

  • Conferma l’amministratore
  • Approva il preventivo di spese previste per la gestione annuale del condominio e ne determina la ripartizione fra i condomini
  • Approva il bilancio consuntivo (rendiconto annuale) predisposto dall’amministratore e decide come impiegare l’eventuale residuo attivo della gestione dell’anno precedente.
  • Delibera le opere di manutenzione straordinaria e costituisce un fondo speciale del valore dell’importo dei lavori.

NB l’ amministratore può decidere solo ed esclusivamente  per lavori di urgenza ma deve informare tempestivamente l’assemblea

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

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7 Comments

  • Interessante! Ho appena scoperto che l’amministratrice che siamo riusciti a sbattere fuori dopo 20 anni circa ha sempre ritenuto valida l’Assemblea con 1/2 dei millesimi (in seconda convocazione) quando invece poteva essere valida con 1/3.
    Se potessi avere le prove di tutti i casini che ha combinato sarebbe già in galera!
    Grazie per i tuoi preziosi consigli!

  • questo vademecum è molto semplice e utile anche per chi come me non ha molta dimestichezza con l’argomento 😉

  • Omg, io non sopporto le assemblee condominiali, mandavo sempre mio marito. cmq grazie a questo articolo ho scoperto cose che non sapevo, per fortuna ora sono in casa singola, ma mi tengo care le tue informazioni. Averle lette prima!

  • È molto importante conoscere questo organo, può capitare di trovarsi in una riunione condominiale ed è giusto conoscere la natura, il potere e i compiti.

  • Con la mia scelta di non comprare casa e di restare in affitto ho sempre potuto evitare questa cosa. 🙂 La lascio volentieri ai padroni di casa

  • Noi siamo tre gatti nel palazzo…e all’assemblea quasi due! All’ultima, però, tutti intenzionati a cambiare ufficio amministrativo, eravamo in gran spolvero e tutti presenti!
    Nicoletta

  • Per chi abita in condominio è molto utile conoscere queste cose. Gli amministratori (e parlo in generale perché ne ho già cambiato quattro, ma sono tutti uguali) ci tengono a tenere segreti quali sono i nostri diritti e i nostri compiti.

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