TUTTO QUELLO CHE C’E’ DA SAPERE SUL BILANCIO CONDOMINIALE

Chi vive in condominio sa bene che ogni anno l’amministratore indice un’assemblea per l’approvazione del bilancio. in pochi però sanno esattamente cos’è e, soprattutto, come leggere un bilancio o meglio un “rendiconto condominiale”. 

Ebbene, oggi parliamo proprio di questo, nello specifico

  • cos’è un bilancio
  • come è cambiato in base alla riforma del 2012
  • cosa deve contenere
  • su quali principi contabili si basa
  • differenze fra consuntivo e preventivo
  • approvazione
  • sanzioni

Cos’è il bilancio del condominio

Il bilancio del condominio è il documento più importante di gestione del condominio, un documento col quale l’amministratore mostra ai condomini tutte le spese effettuate durante l’anno nel e per il condominio, ripartite fra i condomini in  base ai millesimi di appartenenza. In esso sono contenuti debiti e crediti ( situazione patrimoniale) con relativo bilancio di entrate ed uscite realmente effettuate ( situazione per cassa).

Come è cambiato in base alla riforma del 2012

Con la legge 220 del 2012, meglio conosciuta come riforma del condominio, il legislatore ha voluto mettere ordine in una situazione un po’ caotica dove ogni amministratore faceva a modo suo. Il legislatore ha disposto un nuovo articolo del codice civile, il 1130-bis, che enuncia:

“Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”

Questo nuova articolo del codice civile, come anzidetto, ha dato regole ben precise sulla gestione del bilancio da parte dell’amministratore che deve:

  • redigerlo ogni anno
  • indire un’assemblea per la sua approvazione
  • deve mettere a disposizione di condomini le “pezze giustificative” di ogni pagamento effettuato, in altre parole le voci di spesa devono essere tracciabili, è infatti obbligato a far passare qualsiasi somma incassata o spesa attraverso un conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

 Cosa deve contenere 

Come previsto dal sopracitato art.1130 bis del codice civile il bilancio deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve” e consentirne un immediata verifica da parte dei condomini.

Il bilancio è pertanto un documento abbastanza complesso, suddiviso in tre parti:

il registro della contabilità dove vengono inserite tutte le voci di spesa e di entrata

il registro finanziario dove viene esplicitata la situazione finanziaria del condominio con eventuali debiti e crediti

una nota esplicativa della gestione

La mancanza di una di queste tre parti renderebbe nullo il rendiconto. Da tutto ciò si evince che l’intento del legislatore è stato quello di rendere chiara e trasparente la gestione economica del condominio.

su quali principi contabili si basa

Non essendo il bilancio economico di un’azienda, esso deve essere chiaro, comprensibile a tutti i condomini. Esso deve rispondere, però dei principi di

  • chiarezza nella sua redazione,
  • corretta rappresentazione dei dati ( entrate/uscite)
  • corretta situazione patrimoniale nella quale devono essere evidenziati eventuali fondi a disposizione, entrate non ancora incassate e spese non ancora pagate ed il riepilogo finanziario banca e cassa

differenze fra consuntivo e preventivo

Come ben sapete i bilanci che l’amministratore vi propone, nell’apposita Assemblea di approvazione del Bilancio, non uno ma ben due bilanci da approvare, il bilancio consuntivo ed il bilancio preventivo.

Si, proprio in questo ordine, poi vediamo il perché.

Il Bilancio Consuntivo altro non è che una sorta di estratto conto con tutte le entrate e tutte le spese sostenute durante l’anno.

Il Bilancio Preventivo, invece, come dice la parola stessa, altro non è che una previsione delle possibili spese che il condominio dovrà sostenere nell’arco dell’anno successivo.

Questo solitamente viene calcolato  tenendo conto delle spese emerse dal consuntivo e degli eventuali interventi di manutenzione o miglioria che sono stati discussi e deliberati.

La cifra ipotizzata nel bilancio preventivo viene poi ripartita fra i condomini in base ai millesimi di proprietà.

A fine anno tutte queste voci verranno conguagliate, sia in eccesso che in difetto nel bilancio Consuntivo

Approvazione

Come detto l’amministratore è obbligato ogni anno a fare il rendiconto del condominio; questo deve essere approvato dai condomini entro 180 giorni dalla chiusura di esercizio.

Per fare ciò l’amministratore una volta terminato il bilancio deve inviare la lettera di  convocazione dell’assemblea ai condomini alla quale deve essere allegata una copia dei bilanci preventivo e consuntivo.

Durante l’assemblea l’amministratore deve spiegare il bilancio a tutti i condomini presenti che provvederanno alla sua approvazione in base alle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. ovvero  con la maggioranza dei presenti che devono costituire almeno il 50% dei millesimi dell’edificio.

Nel caso la maggioranza dei condomini non approvi il Bilancio, l’amministratore è tenuto a predisporne un altro secondo le direttive poste dall’assemblea che dovrà poi essere sottoposto nuovamente ad approvazione dei condomini seguendo la prassi appena enunciata.

Il bilancio con tutti i suoi documenti annessi (fatture ricevute ecc) devono essere conservati per 10 anni.

Sanzioni

Cosa succede se l’amministratore ritarda, omette o non redige il bilancio come prevede l’articolo 1130 bis del cc?

Secondo diverse sentenze del tribunale è legittima la revoca dell’amministratore che ritarda la presentazione del bilancio, anche se questo viene poi approvato dai condomini.”; stessa sorte nel caso in cui il bilancio non venga redatto.

Mentre se il bilancio non contiene tutti gli elementi richiesti dal legislatore (registro della contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa ) la delibera assembleare di approvazione del bilancio è da ritenersi  invalida.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.
Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.
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