Il contratto di locazione transitoria è quel tipo di contratto studiato per soddisfare le esigenze abitative di breve periodo. Questa forma contrattuale è rivolta a coloro che, per esigenze lavorative, di salute o altro, hanno necessità di soggiornare al di fuori della propria sede per periodi di breve durata, superiore ai 30 giorni.  Non ho fatto riferimento ai motivi di studio perché per essi è previsto una forma di contratto specifica che vedremo in seguito.

Le domande a cui cercherò di rispondere in questo mio approfondimento sono le seguenti:

1. Cos’è un contratto a natura transitoria?
2. Che durata può avere un contratto transitorio?
3. Come viene determinato il canone di locazione?
4. La clausola transitoria è obbligatoria?
5. Quali elementi deve contenere il contratto?

Cos’è un contratto a natura transitoria?

Il contratto a natura transitoria è un contratto, che come dice il nome, copre una situazione transitoria cioè temporanea. Questa temporaneità nasce da esigenze specifiche limitate nel tempo, esigenze che possono essere di diversa natura ma sono esclusi i fini turistici e quelli di studio.

Come in ogni altra forma di contratto vi è un locatore (proprietario) che mette a disposizione il proprio immobile ad un conduttore (inquilino) per un breve periodo, dietro il pagamento di un canone di locazione.

Questo contratto regolato dalla legge 431/98 è andato a sostituire il vecchio contratto ad uso foresteria, in quanto il legislatore si accorse che veniva stipulato anche al di fuori delle necessità abitative temporanee.

Che durata può avere un contratto transitorio?

La durata di questi contratti deve essere breve, il legislatore ha previsto che la durata  deve essere compresa fra uno e diciotto mesi. Se sono previsti periodi di durata superiore la clausola si annulla riportando la durata massima a 18 mesi.

Per questo tipo di contratto non è necessaria la disdetta in quanto alla scadenza del periodo stabilito, il contratto cessa automaticamente.

Questo tipo di contratto può essere rinnovato una sola volta e per un egual periodo.

Nel caso in cui, alla scadenza e se previsto nel contratto, per una delle parti perdurano le necessità e le condizioni che hanno portato alla stipulazione di un contratto transitorio, questa deve attivarsi per il rinnovo del contratto, mandando una raccomandata all’altra parte nella quale comunica il protrarsi dell’esigenza.

ATTENZIONE: Se alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in contratto a canone libero. In altre parole il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta.

Come viene determinato il canone di locazione?

Il discorso del canone è un po’ complicato. Di base l’importo del canone dovrebbe essere liberamente stabilito fra le parti, ma per i Comuni ad alta densità abitativa nei quali è stato sottoscritto un accordo territoriale, il canone deve essere determinato in base agli accordi stipulati fra Comune e associazioni di categoria.

La clausola transitoria è obbligatoria?

Si!  Per essere valido un contratto transitorio deve prevedere una clausola contrattuale che determini l’esigenza di transitorietà da parte del proprietario locatore o dell’inquilino conduttore.

L’esigenza abitativa “transitoria” del conduttore dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002 all’art. 2 comma 4 e 5 stabilisce che:

«I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2 comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento alle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso in cui le esigenze transitorie vengano meno».

L’esigenza di transitorietà del locatore non necessita di prova documentale.

Quali elementi deve contenere il contratto?

Il contratto di locazione di natura transitoria, deve avere forma scritta, deve essere registrato e deve riportare i seguenti dati:

1. identificazioni delle parti: i dati di riconoscimento sia del proprietario che dell’inquilino (nome cognome, data nascita residenza e codice fiscale);
2. identificazione dell’immobile : dati catastali;
3. durata del contratto ed eventuale proroga;
4. Clausola di transitorietà;
5. determinazione del canone e modo di pagamento;
6. il deposito cauzionale;
7. data di stipula;
8. attestato di prestazione energetica APE.

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